ARGE Baurecht erinnert: Ansprüche verjähren zum Jahresende!

In wenigen Wochen, zum Jahresende, verjähren viele Ansprüche. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Wer jetzt seine Vergütungsansprüche nicht umgehend durchsetzt, der geht leer aus, warnt die ARGE Baurecht.

Bei den so genannten Vergütungsansprüchen handelt es sich um Honorarforderungen von Bauunternehmern, Fachingenieuren oder Architekten. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Der Zeitpunkt, ab dem diese Dreijahresfrist läuft, ist unterschiedlich. Auf der sicheren Seite steht der Unternehmer, wenn er für die Berechnung der Verjährung von der Bauabnahme beziehungsweise dem Zeitpunkt ausgeht, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde.

Anders ist dies bei Vergütungsansprüchen, die auf der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieuren (HOAI) beruhen oder bei Handwerkerleistungen, für die die Vergabe- und Vertragsordnung Teil B (VOB/B) vereinbart wurde. Dann kommt es für den Beginn der Verjährung nicht auf den Zeitpunkt der Abnahme an, sondern auf den Zeitpunkt, an dem der Architekt oder Handwerker eine prüfbare Schlussrechnung abgegeben hat. Für alle Vergütungsansprüche gilt aber gleichermaßen: Die Verjährungsfrist beginnt immer erst ab dem jeweils nächsten Jahresanfang. Für alle in diesem Jahr beendeten und in Rechnung gestellten Arbeiten also am 1.1.2009, und der Anspruch verjährt dann entsprechend am 31.12.2011. Fachleute bezeichnen das als „Ultimoverjährung“.

Wer diese Fristen nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell: Ein Unternehmer hat - beispielsweise - im Sommer 2005 ein Haus gedämmt und frisch verputzt. Die Arbeit ist abgeschlossen, wenn auch noch nicht ganz bezahlt; er hat noch Anspruch auf ausstehenden Werklohn. Seit dem 1. Januar  2006 läuft die Verjährungsfrist für seinen Werklohn – und sie läuft jetzt am 31. Dezember 2008 aus! Das ist in wenigen Wochen. Wer jetzt nicht schnell handelt und seine Ansprüche geltend macht, der geht leer aus. Die ARGE Baurecht warnt: Es reicht nicht, nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Wenn die Verjährung droht, dann müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Das kann ab Forderungen von 5.000 Euro und mehr nur der Anwalt veranlassen. Dazu braucht er Zeit. Wer erst kurz vor Weihnachten seinen Baurechtler mit der Wahrung seiner Ansprüche beauftragt, so warnt die ARGE, der kommt wahrscheinlich zu spät.

ARGE Baurecht erinnert Hausbesitzer an Nachrüstpflichten – 2008 noch erledigen

Ab 1. Januar 2009 müssen alle Vermieter und Verkäufer älterer Wohnimmobilien potenziellen Käufern und Mietinteressenten einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Das gilt dann auch für alle Wohnhäuser, die nach 1965 gebaut wurden; Besitzer von Wohnimmobilien, die vor 1965 fertig gestellt wurden, müssen den Ausweis bereits seit 1. Juli 2008 parat haben.
 
Der Energieausweis soll Mietern und Käufern auf einen Blick signalisieren, in welchem Zustand die ins Auge gefasste Immobilie ist. Der Marktwert des jeweiligen Hauses, so die ARGE, wird sich über den Wertverlust alter beziehungsweise die Wertsteigerung sanierter Immobilien automatisch regulieren. Anreiz genug, so rät die ARGE, bald über die energetische Modernisierung der Altimmobilie nachzudenken. Neben diesem sanften Zwang zur energetischen Sanierung hat der Gesetzgeber aber auch Fristen und Nachrüstverpflichtungen festgeschrieben und empfindliche Bußgelder in Höhe bis zu 50.000 Euro vorgesehen.
 
Bußgelder drohen beispielsweise all jenen Vermietern oder Verkäufern, die Kauf- oder Mietinteressenten keinen gültigen Energieausweis vorlegen können. Allerdings, so die ARGE Baurecht, kann nicht jeder vom Verkäufer oder Vermieter Einsicht in den Energieausweis verlangen. Nur ernsthafte Interessenten haben ein Anrecht auf das Dokument. Mieter können den Energieausweis auch nicht rückwirkend fordern. Er ist nur für neue Mietverhältnisse vorgeschrieben.
 
Immobilienbesitzer, die weder vermieten, verkaufen noch verpachten, brauchen keinen Energieausweis. Aber auch sie müssen in diesem Jahr unter Umständen noch einiges erledigen: Bis zum 31. Dezember müssen alle Heizkessel außer Betrieb genommen werden, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, auch wenn sie nach dem 1. Januar 1996 modernisiert wurden und seither die Abgasverlustgrenzwerte einhielten. Die Zeit der alten Kessel ist abgelaufen, sie müssen durch moderne Brennwert- oder Niedrigenergiekessel ersetzt werden. Das gilt auch für alle alten Anlagen der Kühl-, Klima- und Raumlufttechnik.
 
Bis zum Jahresende müssen außerdem alle Heizungs- und Warmwasserleitungen im Wohnungsbestand gedämmt werden. Auch bislang ungedämmte Dachböden sollen dann energetisch gegenüber dem beheizten Wohnbereich abgeschottet sein. Dies gilt allerdings nicht für private Hausbesitzer, die ihr Haus schon länger bewohnen und es ausschließlich selbst nutzen. Sie müssen Leitungen und Böden nicht dämmen – sollten es aber tun, denn die simplen Maßnahmen sparen viel Energie.
 
Bis auf weiteres verschoben ist die Novelle der Energieeinsparverordnung: Sie sollte ursprünglich am 1. Januar 2009 in Kraft treten. Voraussichtlich verschiebt sich der Termin auf den 1. Juli 2009. Wer dann sein altes Haus grundlegend modernisiert, Heizungstechnik oder Fassaden auf Vordermann bringen lässt, der muss, wenn mehr als 20 Prozent der Fläche ausgebessert werden, zusätzlich erneuerbare Energien einplanen. Das ist zwar im Augenblick noch keine Vorschrift, aber wer jetzt saniert, der ist gut beraten, auch die erneuerbaren Energien in seine Überlegungen einzubeziehen, empfiehlt die ARGE Baurecht. Seine Immobilie ist dann technisch auf dem neuesten Stand.

ARGE Baurecht: Keine Umsatzsteuer bei Verlängerung der Baustelle

Auf Handwerkerrechnungen kommen 19 Prozent Umsatzsteuer. Das ist allgemein bekannt. Wenige kennen dagegen die Ausnahme von dieser Regel, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Die hat der Bundesgerichtshof bereits am 24. Januar diesen Jahres verkündet (VII ZR 280/05). Demnach darf auf keine Rechnungsposition für so genannte „verlängerte Bauzeiten“, Umsatzsteuer erhoben werden.

Dies, so die ARGE Baurecht, hat sich bislang noch nicht bei allen am Bau Beteiligten herumgesprochen. Da Baustellen häufig länger laufen und Baustelleneinrichtungen entsprechend auch länger vorgehalten werden müssen als zunächst geplant, machen Unternehmer anschließend beim Bauherrn Schadensersatz für diese verlängerte Baustelleneinrichtung geltend. Das ist Rechtens. Nicht in Ordnung ist es allerdings, wenn sie auf diese Position dann zusätzlich Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Bauherren, so rät die ARGE Baurecht, sollten ihre Rechnungen daraufhin kritisch prüfen.

Einspeisevergütung für Strom aus "ausschließlich an oder auf einem Gebäude angebrachten" Fotovoltaikanlagen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob dem Betreiber von Fotovoltaikanlagen die erhöhte Einspeisevergütung nach § 11 Abs. 2 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes 2004 (EEG)* für Strom aus Anlagen zusteht, deren Tragekonstruktion darauf ausgelegt ist, die Solarmodule zu tragen, die aber zugleich als Unterstände für Hühner in Freilandhaltung dienen sollen. Zu letztgenanntem Zweck sind die Zwischenräume zwischen den diagonal verlaufenden Trägern der – von der Klägerin als "Schutzhütten" bezeichneten – Konstruktionen in einer Höhe von ca. 2,50 m mittels horizontal angeordneter Holzbalken und auf ihnen aufgebrachter Platten als Dach ausgebildet.

Die Klägerin betreibt auf einem Gelände für die Freilandhaltung von Hühnern 69 solcher Anlagen. Sie vertritt die Auffassung, es handle sich um Solaranlagen, die "ausschließlich auf einem Gebäude angebracht" seien und für die sie deshalb nach § 11 Abs. 2 EEG eine erhöhte Vergütung für den aus diesen Anlagen in das Netz der Beklagten eingespeisten Solarstrom beanspruchen könne. Die Beklagte hat unter anderem eingewandt, es handele sich nicht um "Schutzhütten" für die auf dem Gelände gehaltenen Hühner, sondern allein um das Tragwerk für die Solaranlagen, deren Zwischenräume nur mit Dachplatten verkleidet worden seien, um den unzutreffenden Eindruck zu erwecken, es handle sich um Gebäude im Sinne des § 11 Abs. 2 EEG.

Das Landgericht hat die auf Zahlung der erhöhten Vergütung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diejenigen Anlagen nicht unter § 11 Abs. 2 EEG fallen, die eine eigenständige, von einem Gebäude unabhängige Tragekonstruktion aufweisen und bei denen das Gebäude erst dadurch entstanden ist, dass diese Tragekonstruktion überdacht worden ist. Das in § 11 Abs. 2 EEG aufgestellte Erfordernis, wonach die Anlage "ausschließlich an oder auf einem Gebäude angebracht" sein muss, setzt ein Abhängigkeitsverhältnis zwischen beiden in der Art voraus, dass das Gebäude die Anlage über seine Statik trägt. Das Gebäude muss als Tragegerüst die Hauptsache bilden, von dem die darauf oder daran zu befestigende Anlage in ihrem Bestand abhängig ist. Das ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei den im Streit stehenden Fotovoltaikanlagen nicht der Fall. Die Anlagen sind nicht in ihrem Bestand von dem Tragegerüst eines die Hauptsache bildenden Gebäudes abhängig. Vielmehr ist das Tragewerk selbst darauf ausgerichtet, ohne Zwischenschaltung einer Trägerkonstruktion für ein Gebäude die Fotovoltaikmodule unmittelbar zu tragen.

Urteil vom 29. Oktober 2008 – VIII ZR 313/07

Bauherren können auf verbraucherfreundliche Bauverträge hoffen

BGH hebt Privilegierung der VOB/B auf: Klauseln in privaten Bauverträgen werden überprüft

25.07.2008 - Ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) stärkt die Rechte Millionen privater Bauherren. Mit seiner gestrigen Entscheidung hat der BGH erstmals entschieden, dass alle privaten Bauverträge rechtlich überprüft werden können. Dies wäre mit einer kürzlich verabschiedeten Gesetzesänderung erst ab Januar 2009 möglich gewesen. Dem Urteil vorausgegangen war eine Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbandes auf Unwirksamkeit von nicht weniger als 24 Klauseln in privaten Bauverträgen, die nach Ansicht der Verbraucherschützer zu massiven Benachteiligungen der Bauherren führen.

In Deutschland existiert kein auf die Bedürfnisse privater Bauherren zugeschnittenes Baurecht. Als Ersatz ist die ursprünglich nur für öffentliche Bauaufträge entwickelte Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) auch Vertragsgrundlage für geschätzte 70 bis 80 Prozent der privaten Bau- und Handwerkerverträge. Diese Anwendung führt nach einem Rechtsgutachten im Auftrag des Verbraucherzentrale Bundesverbandes in nicht weniger als 24 Klauseln zu massiven Benachteiligungen privater Bauherrn: Verjährungsfristen werden verkürzt, Vertragsbeendigungen erschwert, Hinweispflichten eingeschränkt, Bauzeitangaben sind irreführend und Preisangaben intransparent.

Um die Benachteiligung privater Bauherren zu beenden, hatte der Verbraucherzentrale Bundesverband bereits im Jahr 2004 den Urheber und Verfasser der VOB/B, den deutschen Vergabe und Vertragsausschuss für Bauleistungen verklagt. In den ersten Instanzen wurde die Klage vom Landgericht Berlin und vom Berliner Kammergericht abgewiesen. Mit der gestrigen Entscheidung des BGH hat der jahrelange Rechtsstreit jetzt eine positive Wendung genommen. Nun ist das Kammergericht Berlin wieder am Zug, in der Sache zu entscheiden, welche der vom Verbraucherzentrale Bundesverband angemahnten Klauseln unwirksam sind.

Trotz des juristischen Erfolges fehlen weiterhin angemessene Rechte, die gewährleisten, dass Bauwirtschaft und Handwerk privaten Bauherren Qualität zu einem kalkulierbaren Preis nicht nur versprechen, sondern tatsächlich auch liefern. Um verlorengegangenes Vertrauen von privaten Bauherren in die Leistungsfähigkeit von Bauwirtschaft und Handwerk wiederherzustellen, fordert der Verbraucherzentrale Bundesverband daher ein eigenständiges privates Bauvertragsrecht im BGB. Ergänzend dazu fordert er kurzfristig weitere Regelungen zum Schutz privater Bauherren:

1. Einen von der Bauwirtschaft und dem Handwerk erarbeiteten Musterbauvertrag, vergleichbar einem Mustermietvertrag, der die Erfahrungen der Verbraucherverbände und die Bedürfnisse der Bauherren berücksichtigt
2. Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen auf Grundlage der vom Verbraucherzentrale Bundesverband und den Verbraucherzentralen erarbeiteten Musterbaubeschreibung,
3. die Schaffung eines gesetzlichen Zahlungsplans für Teilzahlungen (Abschläge) bei Generalunternehmerverträgen und
4. die Regelung einer gesetzlichen Verpflichtung des Unternehmers zur Sicherheitsleistung für private Bauherren gegen die wirtschaftlichen Folgen eines Unternehmenskonkurses.
   
   BGH-Urteil vom 24.07.2008, VII ZR 55/07

Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte

Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat entschieden, dass den Erwerbern einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung Schadensersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen können, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.

Die Kläger haben von S. eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des S. von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.

Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Der Beklagte hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben den Beklagten haben gesamtschuldnerisch mit S. auf Schadensersatz verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Beklagte die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten sie nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Entgegen dessen Auffassung kann den Klägern gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Beklagte schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch von den Klägern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst hat. Die Kläger sind in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte waren zumindest auch dazu bestimmt sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war.

Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind.

Urteil vom 25. September 2008 – VII ZR 35/07

Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte

Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat entschieden, dass den Erwerbern einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung Schadensersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen können, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.

Die Kläger haben von S. eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des S. von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.

Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Der Beklagte hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben den Beklagten haben gesamtschuldnerisch mit S. auf Schadensersatz verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Beklagte die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten sie nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Entgegen dessen Auffassung kann den Klägern gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Beklagte schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch von den Klägern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst hat. Die Kläger sind in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte waren zumindest auch dazu bestimmt sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war.

Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind.

BGH, Urteil vom 25. September 2008 – VII ZR 35/07

Keine Privilegierung der VOB/B bei Verwendung gegenüber Verbrauchern

Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob die Klauseln der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) bei der Verwendung gegenüber Verbrauchern eine Einzelkontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegen und der Kläger wegen einzelner beanstandeten Klauseln Ansprüche gegen den Beklagten geltend machen kann.

Der BGH hat dazu ausgeführt:

 „Die einzelnen Klauseln der VOB/B unterliegen bei einer Verwendung gegenüber Verbrauchern einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Der Bundesgerichtshof hat es, und zwar mit Urteil vom 16.12.1982 (VII ZR 92/82, BGHZ 86, 135) als verfehlt angesehen, in einem Vertrag, indem die VOB/B gegenüber einem Bauhandwerker verwendet wird, einzelne Bestimmungen dieses Klauselwerkes einer Inhaltskontrolle zu unterziehen. Dies wurde damit begründet, dass die VOB/B nicht den Vorteil nur einer Vertragsseite verfolge und einen auf die Besonderheiten des Bauvertragsrecht abgestimmten, im Ganzen einigermaßen ausgewogenen Ausgleich der Beteiligten Interessen erteilte. Diese auf richterliche Fortbildung gegründete sog. Privilegierung der VOB/B ist bei der Verwendung gegenüber Verbrauchern nicht gerechtfertigt. Denn ein maßgeblicher Gesichtspunkt für die Privilegierung ist der Umstand, dass die VOB/B vom Beklagten unter Mitwirkung der Auftragnehmer- und Auftraggeberseite erarbeitet wird und daher beide Seiten die Möglichkeit haben, ihre jeweiligen Interessen zu vertreten und ihnen Geltung zu verschaffen. Dies trifft auf die in der Regel geschäftlich nicht erfahrenen und damit besonders schutzbedürftigen Verbraucher nicht zu. Verbraucherverbände sind von einer ordentlichen Mitgliedschaft im DVA ausgeschlossen. Die spezifischen Interessen der Verbraucher werden auch nicht im hinreichenden Maße von den dem DVA für die Auftraggeberseite tätigen Institutionen, insbesondere der öffentlichen Hand vertreten.“

Mit dieser Entscheidung ist der BGH von der bisherigen Rechtssprechung mit der Konsequenz abgerückt, dass die VOB/B in der derzeitigen Form mit Verbrauchern nur eingeschränkt vereinbart werden kann.

Es hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dort die einzelnen Bestimmungen der derzeitigen VOB/B in ihrer Übereinstimmung mit den §§ 307 ff. BGB geprüft werden können.

Rechtswidrige Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Werkunternehmers

Das OLG Celle hatte am 03.07.2008, Geschäftsnummer 30 U 68/08 zwei Klauseln im Vertrag eines Werkunternehmers dahingehend zu überprüfen, ob diese nach den §§ 307 - 309 BGB wirksam seien.

Unwirksam sei eine sog. Schriftformklausel, wenn sie dazu diene, insbesondere nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen, indem sie beim anderen Vertragsteil den Eindruck erweckt, eine mündliche Abrede sei entgegen allgemeinen Grundsätzen unwirksam. Das OLG hat weiterhin ausgeführt, dass eine formularmäßige Vertragsbestimmung dann unangemessen sei, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versuche, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Die Anwendung dieses Maßstabes setze eine Ermittlung und Abwägung der wechselseitigen Interessen voraus. Die Unangemessenheit sei nur zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch höherrangige oder zumindest gleichwertige Interessen des AGB-Verwenders gerechtfertigt sei.

In Anlehnung an diese Grundsätze hat das OLG Celle folgende Klausel für unwirksam erklärt:

 „Der Bauherr ist verpflichtet spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn dem Unternehmen eine unbeschriftete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstitutes in Höhe der nach dem vorliegenden Vertrag geschuldeten Gesamtvergütung (unter Berücksichtigung von auf Sonderwünschen beruhenden Mehr- oder Minderkosten) zur Absicherung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen.“

 „Kündigt der Bauherr den Vertrag, ohne dass das Unternehmen dies zu vertreten hat, stehen dem Unternehmen die in § 649 BGB geregelten Ansprüche zu. Statt der sich aus § 649 BGB ergebenden Ansprüche kann das Unternehmen als Ersatz für seine Aufwendungen und den entgangenen Gewinn einen Pauschalbetrag in Höhe von 15 % des Gesamtpreises gem. § 1 Abs. 2 geltend machen. Dieser pauschalierte Anspruch steht dem Unternehmer nicht zu, wenn der Bauherr nachweist, dass der nach § 649 BGB dem Unternehmen zustehende Betrag wesentlich niedriger als die Pauschale ist.“

Gewährleistungsanspruch auch bei Schwarzarbeit

Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII.Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte in zwei Fällen zu entscheiden, welche Folgen sich bei mangelhafter Werkleistung für Ansprüche des Auftraggebers ergeben, wenn der Auftragnehmer seine Leistungen aufgrund eines Werkvertrages mit einer Schwarzarbeiter-Abrede erbracht hat.

In beiden Fällen hatten die Parteien vereinbart, dass für die zu erbringenden Leistungen keine Rechnung gestellt werden sollte. Im Hinblick auf diese Schwarzarbeiter-Abrede haben die Gerichte in beiden Instanzen der jeweiligen Klagepartei die geltend gemachten Gewährleistungsrechte wegen Nichtigkeit des Werkvertrages abgesprochen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Schwarzarbeiter-Abrede der Steuerhinterziehung diene und damit wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig sei. Dies habe die Gesamtnichtigkeit des Vertrages zur Folge, da nicht belegt sei, dass dieser bei ordnungsgemäßer Rechnungsstellung zu denselben Konditionen abgeschlossen worden wäre.

Der Senat hatte Urteile der Berufungsgerichte aufgehoben, soweit zu Lasten der jeweiligen Klagepartei entschieden wurde und den Rechtsstreit an die Berufungsgerichte zurückverwiesen.

Ob die Schwarzarbeiter-Abrede in den Streitfällen die Gesamtnichtigkeit der Werkverträge zur Folge hat, konnte der Senat jedoch offen lassen. Denn nach den Grundsätzen von Treu und Glauben war den Beklagten die Berufung darauf versagt. Dies ergibt sich aus der besonderen Interessenlage, die typischerweise bei derartigen, mit einer Schwarzarbeiter-Abrede geschlossenen Bauverträgen dann besteht, wenn der Auftragnehmer seine Werkleistung am Anwesen des Auftraggebers in mangelhafter Weise erbracht hat oder sich seine mangelhafte Leistung im Bauwerk niedergeschlagen hat. Die sich hieraus ergebenden Folgen für den Auftraggeber lassen sich durch Regeln oder Rückabwicklung eines nichtigen Vertrages nicht wirtschaftlich sinnvoll bewältigen. Dieser Umstand und das daraus resultierende besondere Interesse des Auftraggebers am vertraglichen, auf die Mängelbeseitigung gerichteten Gewährleistungsrechten, liegen für den Auftragnehmer offen zu Tage. Er verhält sich deshalb treuwidrig, wenn er sich im Widerspruch zu seinem bisherigen auf Erfüllung des Vertrages gerichteten Verhalten darauf beruft, dass er wegen der auch seinem eigenen gesetzwidrigen Verhalten dienenden Schwarzarbeiter-Abrede und wegen einer daraus resultierenden Gesamtnichtigkeit des Werkvertrages für seine mangelhaften Leistungen nicht gewährleistungspflichtig sei.

BGH, Urteil vom 24. April 2008, Geschäftsnummer: VII ZR 42/07 und VII 114/07

Ausschluss der Gewährleistung in einem notariellen Kaufvertrag über den Erwerb eines neu errichteten Gebäudes

Der formelhafte Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Gebäude ist auch in einem notariellen Individualvertrag unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtssprechung richten sich etwaige Ansprüche des Erwerbers aus Mängel an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt war und die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist allein, dass sich aus dem Inhalt derartiger Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage der Verpflichtung des Veräußerers zur mangelfreien Errichtung des Bauwerkes ergibt. In einem solchen Vertrag wird ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder noch errichtender Eigentumswohnungen und Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden sind.

OLG Oldenburg, Urteil vom 21.12.2006, Geschäftsnummer: 8 U 149/06

Die Bindung eines Architekten an seine Schlussrechnung

Grundsätzlich liegt in der Erteilung einer Schlussrechnung die Erklärung, dass der Architekt seine Leistungen abschließend berechnet habe. Mit der Schlussrechnung begründet der Architekt ein schutzwürdiges Vertrauen in die Endgültigkeit und ist in der Regel daran gehindert, die Schlussrechnung zu korrigieren bzw. zu ändern. Eine Nachforderung zur Schlussrechnung stellt allerdings dann kein treuwidriges Verhalten dar, wenn gegenüber dem Auftraggeber kein schutzwürdiges Vertrauen begründet worden ist.

Nach den Ausführungen des OLG Düsseldorfs in seiner Entscheidung vom 05.06.2007 ( I - 21 U 240/06) ist der Architekt dann nicht gem. § 242 BGB an seine Schlussrechnung gebunden, wenn von Anfang an Streit über die Zahlungsverpflichtung besteht und der Auftraggeber der Schlussrechnung unmittelbar widerspricht. Damit gibt der Auftraggeber zu erkennen, dass er sich nicht in einer nach § 242 BGB schutzwürdigen Weise auf diese Rechnung eingerichtet hat.

Dies gilt auch, wenn die Vereinbarung eines Honorars unterhalb der Mindestsätze unwirksam ist. Der Architekt kann dann den Mindestsatz nach der HOAI fordern. Er verhält sich dann zwar widersprüchlich, weil er zunächst mit dem Beklagten ein Pauschalhonorar vereinbart hat, das die Mindestsätze in unzulässiger Weise unterschreitet. Gleichwohl ist er gem.            § 242 BGB an diese Schlussrechnung, mit der die Mindestsätze unterschritten werden, nur gebunden, wenn er mit dieser Rechnung einen Vertrauenstatbestand begründet und die Bauherrn sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise eingerichtet haben.

Im vorliegenden Fall seien die Bauherren aber nicht schutzwürdig, weil sie der Schlussrechnung unmittelbar widersprochen haben.

Duldungspflicht bei Durchführung von Wärmedämmung an gemeinsamer Giebelwand

Ein Grundstückseigentümer hatte sein Grundstück mit einem Wohnhaus bebaut. Er hatte eine gemeinsame Giebelwand zu einem Haus, was sich auf dem benachbarten Grundstück befand und einem anderen Eigentümer gehörte. Diese Giebelwand befand sich auf der Grundstücksgrenze und ragte einige Zentimeter in das jeweilige Nachbargrundstück hinein. Ein Teil dieser Wand diente ausschließlich dem Haus des erstgenannten Eigentümers als Außenwand. Dieses Haus war nämlich höher und ungefähr 1,4 m länger als das des benachbarten Grundstückseigentümers. Der betroffene Grundstückseigentümer wollte nunmehr dieses freie Fassadenstück mit einer 14 cm starken Dämmschicht einschließlich Verschieferung versehen. Darüber hinaus wollte er zur Durchführung der Verkleidung ein Gerüst auf dessen Grundstück aufstellen. Hiermit war der andere Grundstückseigentümer jedoch nicht einverstanden. Das Amtsgericht Oberhausen wies die Klage des Grundstückseigentümers auf Duldung dieser Maßnahmen ab. Das Landgericht Duisburg gab hingegen der Berufung des Eigentümers sowie seiner Klage statt. Hiergegen legte der Nachbar Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Nachbarn zurück. Der erstbezeichnete Eigentümer habe einen Anspruch auf Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung. Dieser ergebe sich aus §§ 922 Satz 4, 745 Abs. 2 BGB. Zu beachten sei, dass es sich bei der gemeinsamen Giebelwand um eine Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB handele. Bei der Fassadenverkleidung handele es sich um eine Verwaltungsmaßnahme gem. § 745 BGB. Nach § 745 Abs. 2 BGB dürfe der Eigentümer die Duldung verlangen, weil diese Maßnahme dem beiderseitigen Interesse entspreche. Maßgeblich sei, dass durch die Fassadenverkleidung der freie Bereich der Giebelmauer in einem Zustand versetzt werde, in der dem heutzutage gebotenen Standard entspreche. Eine ungedämmte Außenwand sei mit der Notwendigkeit der Energieeinsparung unvereinbar. Zur Durchführung dieser Verwaltungsmaßnahme dürfe der Eigentümer auch das benachbarte Grundstück betreten.

BGH vom 11.04.2008, V ZR 158/07

Unverhältnismäßigkeit Mängelbeseitigung bei unimprägnierten Gipsbetonplatten

Ein Bauherr beauftragte eine Firme mit der Ausführung von Trockenbauarbeiten. Nach dem Inhalt des Leistungsverzeichnisses sollten WC-Trennwände aus beidseitig doppelt beplankten imprägnierten Gipskartonplatten hergestellt werden. Der Unternehmer verwendete jedoch bei der Ausführung je Wandseite eine imprägnierte und unimprägnierte Gipsbetonplatte. Nachdem der Auftraggeber dies anlässlich eines Wasserschadens nach der Abnahme festgestellt hatte, verlangte er Nachbesserung. Der Unternehmer weigerte sich, weil der Aufwand für die Nachbesserung unverhältnismäßig hoch sei. Das Landgericht München I wies die Klage des Bauherrn hinsichtlich der Nachbesserung ab. Das hiergegen angerufene Oberlandesgericht München wies die Berufung zurück. Eine Nachbesserung sei unverhältnismäßig, weil die Verwendung von unimprägnierten Trennwänden den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Darüber hinaus habe der Unternehmer nicht vorsätzlich gehandelt.

Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf. Die Unverhältnismäßigkeit sei in aller Regel nur dann anzunehmen, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Vertragsleistung ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenüberstehe. Habe der Besteller objektiv ein berechtigtes Interesse an einer ordnungsgemäßen Erfüllung des Vertrages, könne ihm der Unternehmerregelmäßig die Nachbesserung wegen hoher Kosten der Mängelbeseitigung nicht verweigern. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit sei nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstelle. Von Bedeutung bei der gebotenen Abwägung sei auch, ob und in welchem Ausmaß der Unternehmer den Mangel verschuldet habe. Das objektive Interesse des Bauherrn dürfe nicht mit dem Argument verneint werden, dass die Ausführung den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Zu berücksichtigen sei, dass der Bauherr eine höherwertige Ausführung gewollt habe, was auch objektiv berechtigt gewesen sei. Für die Beurteilung der Verhältnismäßigkeit müsse geklärt werden, was für ein Verschuldensgrad hinsichtlich der Fahrlässigkeit vorgelegen habe. Es müsse von einer groben Fahrlässigkeit ausgegangen werden.

BGH vom 10.04.2008, VII ZR 214/06

Unzulässige Übermessungs-Klausel in Bauvertrag

Eine Firma im Dach- und Fassadenbau verwendete in ihren allgemeinen Geschäftsbedingungen die folgende Klausel: „Vorhandene Öffnungen werden bis 2,5 qm übermessen“. Ein Verbraucherschutzverband verlangte die Untersagung der Verwendung dieser Klausel, weil sie die Verbraucher unangemessen benachteilige. Das Landgericht Stuttgart wies die Klage ab. Die Bestimmung entspreche der in der VOB/C aufgeführten Regelung unter 5.2.1. der DIN 18363 für Maler- und Lackierarbeiten: „Es werden abgezogen: 5.2.1 bei Abrechnung bei Flächenmaß (qm): Öffnungen, Aussparungen über 2,5 m Einzelgröße in der Dachdeckung, Dachabdichtung oder Außenwandbekleidung...“. Hiergegen legte der Verband Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hob die Entscheidung der Vorinstanz auf. Die Berufung sei begründet, weil die verwendete Klausel „Vorhandene Öffnungen werden bis 2,5 qm übermessen“ den Verbraucher im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteilige. Sie habe zumindest bei kundenfeindlicher Auslegung eine ganz andere Bedeutung als die Bestimmung in der VOB/C. Sie bedeute dann nämlich, dass nicht nur Öffnungen bis zu insgesamt 2,5 qm, sondern jede Öffnung bis zu dieser festgelegten Größe übermessen werden dürfe. In diesem Fall sei denkbar, dass der Kunde die Übermessung und Bezahlung einer sehr großen Öffnung hinnehmen müsse. Eine solche Klausel sei nicht hinnehmbar, weil sie zu Lasten des Verbrauchers vom gesetzlichen Leitbild abweiche.

OLG Stuttgart vom 21.02.2008, Az. 2 U 84/07

Beseitigungsverfügung wegen Verstoßes gegen Nachbarschutz

Ein sächsischer Grundstückseigentümer stockte u.a. seine Grenzmauer auf eine Höhe von 3,70 m auf, obwohl nur eine Höhe von 1,80 m haben durfte. Hiergegen wandte sich der Grundstücksnachbar und verlangte den Erlass einer Beseitigungsverfügung. Diese weigerte sich, weil der Grundstückseigentümer genügend Lichteinfall habe. Das Verwaltungsgericht Leipzig verurteilte die Behörde lediglich zu der Erteilung eines neuen Bescheides.

Das sächsische Oberverwaltungsgericht gab der Berufung des Eigentümers statt. Dieser habe einen Anspruch auf den Erlass einer Beseitigungsverfügung durch die Behörde. Das der Behörde normalerweise bei einem Verstoß eingeräumte Ermessen sei vorliegend auf Null reduziert. Bei einem Verstoß gegen nachbarrechtliche Vorschriften müsse die Behörde auf Antrag des Nachbarn normalerweise tätig werden und die Störung beseitigen. Anders ei dies nur in ungewöhnlichen Ausnahmefällen.

Sächsisches OVG vom 19.02.2008, Az. 1 B 182/07

Rückzahlungsanspruch des Bauherrn bei Vorauszahlungen an den Architekten

Ein Bauherr schloss einen schriftlichen Architektenvertrag über die Erbringung von Architektenleistungen für ein Büro- und Verwaltungsgebäude mit Tiefgarage und Außenanlagen zu errichten. Es wurde ein Pauschalhonorar von 8 Millionen DM netto vereinbart. Nachdem der Architekt einen Teil der Bauleistungen erbracht und der Bauherr entsprechend der vertraglichen Vereinbarung ein Teil der Vorauszahlungen in Höhe von 7.773.424 DM erbracht hatte, vereinbarten die Parteien, dass weitere Planungsleistungen vor allem im Innenbereich mit Ausnahme der bereits erbrachten Standardausbauplanung von der R-GmbH übernommen werden sollten. Der Architekt war Gesellschafter und Geschäftsführer dieser GmbH. Ferner vereinbarten die Parteien, dass der Architekt die erhaltenen Honorarzahlungen an den Bauherrn zurückzuerstatten habe, soweit diese zwar auf vereinbarten Leistungen beruhten, diese jedoch in der Folge von der R-GmbH erbracht worden seien. Der Bauherr forderte nachträglich einen Teil der an den Architekten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 505.624,11 Euro zurück. Er berief sich dabei auf diese Rückzahlungsvereinbarung. Das Landgericht München I erkannte zunächst den geltend gemachten Rückzahlungsanspruch fast in voller Höhe zu. Das vom Architekt im Wege der Berufung angerufene Oberlandesgericht München wies die Klage jedoch ab. Das Gericht begründete dies damit, dass der Bauherr nicht hinreichend dargelegt habe, für welche nach dem ursprünglichen Architektenvertrag geschuldete und dem Zeitpunkt der Vertragübernahme durch die R-GmbH noch nicht erbrachten Leistungen der Architekt bereits eine Honorarzahlung erhalten habe. Die Darlegungspflicht ergebe sich daraus, dass der Bauherr einen Bereicherungsanspruch geltend mache. Hiergegen legte der Bauherr Revision ein.

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung auf. Die Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, dass der Bauherr die Voraussetzungen für einen Rückzahlungsanspruch darlegen und beweisen müsse. Diese Beweislastverteilung gebe es nämlich nur bei der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Recht der ungerechtfertigten Bereicherung. Diese Vorschriften fänden jedoch keine Anwendung, wenn der Kunde eines Architekten nach der Beendigung des Vertrages einen Anspruch aus Überzahlung geleisteter Vorauszahlungen aufgrund einer vorangegangenen Vereinbarung geltend mache. In diesem Fall müsse vielmehr der Architekt darlegen und beweisen, dass ihm die geleisteten Zahlungen auch endgültig zustünden.

BGH vom 22.11.2007, VII ZR 130/06

Architektenhaftung bei technischer Abnahme nach Fertigstellung

Ein Architekt war weder mit der Bauplanung, noch mit der Bauausführung befasst worden. Er wurde erst zu einem späteren Zeitpunkt mit der technischen Abnahme des fertigen Objekts betraut. Er beurteilte die Immobilie im Wesentlichen als mängelfrei und abnahmereif und verwies nur auf einige kleinere Mängel, die zu beseitigen seien. Nach dem Erwerb der jeweiligen Eigentumswohnungen durch die Erwerber stellte sich heraus, dass das Bauvorhaben unter zahlreichen auch gravierenden technischen Mängeln litt, auf die der Architekt nicht hingewiesen hatte. Der Auftraggeber nahm diesen daher auf Schadensersatz in Anspruch. Der Architekt habe es unterlassen, bei der Untersuchung Eingriffe in die Substanz vorzunehmen. Dadurch hätten die Mängel entdeckt werden können. Die vorgenommene Inaugenscheinnahme des Objektes sei nicht ausreichend gewesen. Das Landgericht Bückeburg wies die Klage des Bauherrn ab. Dieser legte gegen diese Entscheidung Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Celle wies die Berufung des Bauherrn zurück. Es fehle beim Architekten an einer mangelhaften Architektenleistung. Diese könne nur dem Bauträger angelastet werden. Der lediglich mit einer technischen Abnahme nach Fertigstellung betraute Architekt hafte – wie in der vergleichbaren Situation der Erstellung einer Fertigstellungsbescheinigung des § 641a BGB – grundsätzlich nur dann subsidiär neben dem Bauträger, wenn er die Mängel durch eine Sichtprüfung hätte erkennen können. Ein Eingriff in die Substanz werde nur dann geschuldet, wenn eine Mängelanzeige erfolgt sei. Eine solche Anzeige habe es aber vorliegend nicht gegeben. Dem Architekten sei nicht mitgeteilt worden, dass es zuvor an einer fachkundigen Bauplanung und Bauausführung gefehlt hätte.

OLG Celle vom 04.07.2007, 7 U 14/07

Verpflichtung des Auftragnehmers zum Stellen einer Vertragserfüllungsbürgschaft

Nach den allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers wurde ein Bauunternehmer zum Stellen einer auf erstes Anfordern zu zahlende Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10% zuzüglich Umsatzsteuer verpflichtet. Wahlweise durfte er auch die Sicherheit durch Hinterlegen von Geld leisten. Er stellte daraufhin eine solche Bürgschaft. Im Folgenden weigerte sich die in Anspruch genommene Bürgin zu zahlen. Das Landgericht Bielefeld wies die Klage ab. Die Berufung des Auftraggebers blieb ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht Hamm ließ auch nicht die Revision zu. Hiergegen erhob der Auftraggeber Nichtzulassungsbeschwerde.

Der Bundesgerichtshof wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Die Vorinstanz habe zutreffend entschieden, weil die Vereinbarung einer derartigen Bürgschaft auf erstes Anfordern zur Sicherung von Vertragserfüllungsansprüchen den Bauunternehmer unangemessen benachteilige. Sie sei deshalb nach § 9 Abs. 1 AGBG (entspricht der heutigen Regelung des § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam. Diese gelte auch dann, wenn es sich um die Klausel eines öffentlichen Auftraggebers handele und der Auftragnehmer auch anstelle der Bürgschaft die Sicherheit durch Hinterlegung leisten dürfe.

BGH vom 28.02.2008, VII ZR 51/07

Nachbarlicher Abwehranspruch gegen Pensionsschiff

Ein Grundstückseigentümer erhielt eine Baugenehmigung für den Betrieb eines Pensionsschiffes mit 8 Betten an der Steganlage. Bei diesem Schiff betrug der Abstand zwischen Wasserfläche und Schiffsdeck 3 Meter. Es war 40 m lang, 3m breit und ohne Gastronomie. Der Grundstücksnachbar, dessen Grundstück sich in einem allgemeinen Wohngebiet befand, legte gegen den Bescheid Widerspruch ein und beantragte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung. Das Verwaltungsgericht Potsdam lehnte diesen Antrag ab. Hiergegen legte er Beschwerde ein.

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg wies die Beschwerde des Nachbarn zurück. Selbst dann, wenn sich das Schiff – wie vom Nachbarn angenommen - bereits im Außenbereich und nicht mehr in einem allgemeinen Wohngebiet befinde, bestünden keine Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der erteilten Baugenehmigung. In diesem Fall müsse nämlich das Vorhaben nicht nur gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, sondern auch gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. Ein solcher Verstoß sei nicht ersichtlich, weil von dem Pensionsschiff keine schädlichen Umwelteinwirkungen ausgingen und es für eine optisch bedrängende Wirkung viel zu klein sei.

VGH Berlin-Brandenburg vom 08.02.2008, Az. 2 S 75.07

Haftung des Architekten bei Verlust der Standfestigkeit eines Hauses auf dem Nachbargrundstück

Auf dem benachbarten Grundstück eines unterkellerten Reihenhauses wurde ein weiteres Reihenhaus ohne Kellergeschoss errichtet. Dieses schloss sich unmittelbar an die Hauswand des erstgenannten Gebäudes an. Infolge fehlerhafte Planung führte die Errichtung des Neubaus dazu, dass das unterkellerte Reihenhaus durch eine Vertiefung an Standfestigkeit verlor. Aufgrund dieser Situation konnten jederzeit Schäden am Gebäude entstehen. Die Eigentümer des unterkellerten Gebäudes verlangten nunmehr, dass die unzureichende Standfestigkeit durch Maßnahmen am benachbarten Gebäude wiederhergestellt wird. Das Landgericht Detmold gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht Hamm gab der Berufung des Architekten sowie des Bauunternehmens statt und wies die Klage ab. Trotz Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung verblieb dieses Gericht bei seiner Entscheidung. Hiergegen legten die Eigentümer des bebauten Grundstücks Revision ein.

Der Bundesgerichtshof gab der Klage endgültig statt. Aufgrund der Beweswürdigung durch die Vorinstanzen stehe fest, dass durch die Vertiefung bereits ein erstattungsfähiger Schaden vorlegen habe. Hierzu reiche es aus, wenn mit Beschädigungen des Hauses aufgrund der mangelhaften Standfestigkeit jederzeit gerechnet werden müsse. In diesem Fall ergebe sich die Haftung aus § 823 Abs. 2 BGB, § 909 BGB. Zu ersetzen seien die Wiederaufbau- und Abräumkosten. Dies gelte allerdings nur dann, wenn die Eigentümer des benachbarten Grundstücks mit den Maßnahmen zur Wiederherstellung der Standfestigkeit auch zustimmen werde. Im vorliegenden Fall hätten die Grundstückseigentümer nach den Feststellungen des Gerichtes zunächst erteilt. Sie dürften diese Erlaubnis nach den Grundsätzen von Treu und Glaube nicht einfach ohne zwingenden Grund widerrufen.

BGH vom 15.02.2008, V ZR 17/07

Beeinträchtigung bei der Bebauung von Grundstücken in verschachtelter Bauweise

Ein Grundstückseigentümer errichtete aufgrund eines wechselseitigen Überbaurechtes u.a. Maschinenräume, in denen er Kühlaggregate für den auf seinem Grundstück befindlichen Supermarkt aufstellte. Nachfolgend errichtete der Eigentümer des benachbarten Grundstückes Wohnungen, die sich teilweise über den Maschinenräumen befanden (verschachtelte Bauweise). Dieser Eigentümer verlangte nunmehr die Durchführung von Lärmschutzmaßnahmen. Diese sollten verhindern, dass der von den Kühlaggregaten ausgehende Lärm innerhalb der Wohn- und Schlafräume im ersten und zweiten Obergeschoss des Hauses den Richtwert von 25 db (A) während der Nachtzeit überschreiten. Das Landgericht Koblenz gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Berufung des betroffenen Eigentümers zurück. Der Eigentümer der Wohnhäuser habe einen Anspruch auf Beseitigung der Lärmbeeinträchtigungen nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dabei könne dahinstehen, ob die Vorschrift des § 906 BGB wegen der Verschachtelung Anwendung finde. Der Eigentümer sei jedenfalls nach Treu und Glaube zur Hinnahme verpflichtet. Hiergegen ging dieser in Revision.

Der Bundesgerichtshof gab der Revision statt und hob die Entscheidung auf. Die Vorschrift des § 906 BGB sei in diesem Fall sehr wohl anwendbar, soweit es um die Beeinträchtigung der Nutzung von Räumen des einen Eigentümers auf seinem Grundstück gehe, die auf Einwirkungen beruhten, die welche von auf demselben Grundstück liegenden Eigentümern, die eigentumsrechtlich dem anderen Grundstückseigentümer zuzurechnen seien, ausgingen. Der betroffene Eigentümer brauche keine wesentlichen Beeinträchtigungen hinnehmen. Allerdings gelte das nur dann, soweit er auch die Anforderungen an den Schallschutz eingehalten habe.

BGH vom 15.02.2008, V ZR 222/06

Werkerfolg des Architekten bei rechtswidriger Baugenehmigung

Ein Bauherr verklagte den Architekten auf Schadensersatz, weil dieser bezüglich bestehender Baubeschränkungen nicht seiner Hinweispflicht nachgekommen sei und die Hochwasserlinien um einige Meter überschritten worden seien. Der Architekt erwiderte demgegenüber u.a., dass ja eine Baugenehmigung erteilt worden sei. Von daher sei die Bauplanung auf jeden Fall genehmigungsfähig gewesen. Das Landgericht Hannover wies die Klage des Bauherrn ab. Hiergegen legte dieser Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Celle wies die Berufung zurück und die Klage ab. Zunächst einmal besage die Erteilung einer Baugenehmigung noch nicht e, dass diesbezüglich kein Planungsmangel vorgelegen habe. Denn ein Architekt, der sich zu der Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichte, schulde als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Hierzu reiche es nicht aus, wenn eine Baugenehmigung aufgrund ihrer Rechtswidrigkeit von Dritten angefochten oder von der Bauaufsichtsbehörde zurückgenommen oder widerrufen werden könne. Allerdings kamen die Richter vorliegend zu der Feststellung, dass ein Schadensersatzanspruch mangels eines tatsächlichen Mangels ausscheide. Hierzu reiche es nämlich nicht aus, dass die Hochwasserlinien um einige Meter überschritten worden seien. Dadurch werde noch nicht gegen § 93 Abs. 3 NBG verstoßen. Sofern überhaupt eine Genehmigung hätte erteilt werden müssen, hätte der Bauherr nach § 93 Abs. 3 Satz 2 NWG einen Rechtsanspruch drauf gehabt. Darüber hinaus hätte er ihm nach § 634 Nr. 4, 280 Abs. 1,3; 281 Abs. 1 BGB eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen müssen. Dies sei nach den Feststellungen des Gerichtes nicht der Fall gewesen.

OLG Celle vom 09.08.2007, 13 U 48/07

Verstoß gegen Rücksichtnahmegebot durch fehlende Parkplätze für Gebetsräume

Ein Grundstücksnachbar wendete sich gegen die Erteilung einer Baugenehmigung für zwei Gebetsräume einer islamischen Gemeinde in einem Mischgebiet. Die Gesamtnutzfläche des Vorhabens betrug 1200 qm. Er beantragte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruches. Dabei rügte er insbesondere die unzureichende Stellplatzsituation, weil nicht die vorgeschriebenen Stellplätze für Autos errichtet worden seien. Das Verwaltungsgericht Stuttgart lehnte seinen Antrag ab. Hiergegen legte er Beschwerde ein.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg wies die Beschwerde des Nachbarn zurück. Die Errichtung eines derartigen Vorhabens als einer Einrichtung für kirchliche, kulturelle und soziale Zwecke im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO sei in einem Mischgebiet grundsätzlich zulässig. Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme komme nur bei unzumutbaren Auswirkungen in Betracht. Diese seien vorliegend nicht ersichtlich. Hierbei spiele es grundsätzlich keine Rolle, ob nach § 37 Abs. 1 und 2 LBO die notwendigen Stellplätze errichtet worden seien, weil diese Vorschrift keinen nachbarschützenden Charakter habe. Anders sei dies nur bei unzumutbaren Beeinträchtigungen u.a. durch Abgase. Diese seien hier nicht ersichtlich.

VGH Baden-Württemberg vom 10.01.2008, Az. 3 S 2773/07

Haftungsbeschränkung und Mitverschulden bei Baustellenunfall des Bauleiters

Der Bauherr beauftragte einen Bauunternehmer auf der Grundlage eines von seinem Architekten vorgehaltenen Vertragsformulars mit dem Abriss eines Einfamilienhauses und der schlüsselfertigen Erstellung einer Hotelanlage mit Wohnungen, Tiefgaragen und Stellplätzen zu einem Pauschalfestpreis von 4.550.000 DM zzgl. Mehrwertsteuer (= 2.698.598,55 € brutto). Die Geltung der VOB/B war nachrangig vereinbart. Außerdem sah der Vertrag vor, dass es auf Wunsch des Auftraggebers zu Änderungen der Vertragsleistungen kommen könne; diese könnten sich erhöhend oder mindernd auswirken. In einer Klausel hieß es: ...“Der Auftragnehmer verpflichtet sich, die Vorbereitungsarbeiten und die Bauarbeiten gem. beigefügtem Bauzeitenplan (Anlage 1) durchzuführen und bis zum 1. Februar 2002 fertig zu stellen. Anschließend sind noch Restarbeiten und Reinigungsarbeiten zulässig. Um eine Vermietung zu Ostern 2002 zu gewährleisten, muss ab 1. Februar 2002 die Möblierung durch den AG durchgeführt werden. Die Frist gilt als verbindlich und verlängert sich auch nicht durch witterungsbedingte Beeinträchtigungen. Bei Überschreitung der Ausführungsfrist hat der Auftragnehmer eine Vertragsstrafe von 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag des Verzuges zu zahlen, höchstens jedoch 10 % der Schlussrechnungssumme." Der Bauherr verlangte wegen Bauzeitüberschreitung für den Zeitraum vom 1. März bis 11. April 2002 für insgesamt 33 1/3 Werktage eine Vertragsstrafe von 6.979,13 Euro zzgl. Mehrwertsteuer je Werktag, insgesamt mithin 269.859,85 Euro. Das Landgericht Lübeck wies die Klage des Bauherrn ab. Seine Berufung gegen diese Entscheidung wurde vom Oberlandesgericht Lübeck zurückgewiesen. Hiergegen legte der Bauherr Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Berufung zurück und die Klage ab. Der Bauherr habe gegen den Bauunternehmer keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragstrafe, weil die Vertragsstrafenvereinbarung unwirksam sei. Durch sie werde nämlich der Auftragnehmer unangemessen benachteiligt im Sinne des bis zum 31.01.2001 geltenden § 9 des AGB-Gesetzes (entspricht der gegenwärtigen Regelung des § 307 BGB). Die unangemessene Benachteiligung liege darin, dass die Frist nicht durch witterungsbedingte Beeinträchtigungen verlängert werde. Hierin liege nämlich eine unzulässige verschuldensunabhängige Vertragsstrafe. Darüber hinaus verstoße die Klausel auch gegen das Transparenzgebot. Es sei nämlich unklar, was unter einer „Auftragssumme“ zu verstehen sei. Hiermit könne einmal die vor der Ausführung des Auftrages vereinbarte Vergütung zu verstehen sein. Zum anderen könne auch die nach der Abwicklung des Vertrages geschuldete Vergütung gemeint sein.

BGH vom 06.12.2007, VII ZR 28/07

Architekten-/Bauherrenhaftung bei unzureichendem Lüftungskonzept für Schwimmbad

Mit der Herstellung einer Lüftungsanlage wurde ein Fachunternehmen für Heizungs-, Lüftungs-, und Klimatechnik beauftragt. Zudem sollte ein Architekt die hierzu notwendigen Planungsleistungen erbringen und den Verlauf überwachen. Nach Fertigstellung und Abnahme kam es im Jahre 1998 zu Problemen mit der Lüftungsanlage. Die Abluftleistung war zu schwach. Der Bauherr forderte sowohl die Fachfirma, als auch den Architekten zur Beseitigung auf. Diese weigerten sich jedoch unter gegenseitigen Schuldzuweisungen. Daraufhin klagte der Bauunternehmer auf Zahlung einer Vorschusses zur Beseitigung für die erforderlichen Nachbesserungsmaßnahmen.

Das Landgericht Rottweil gab diesem Anspruch statt. Er ergebe sich aus § 633 Abs. 3 a.F (entspricht § 634 Nr. 2 BGB, § 637 BGB). Es stehe fest, dass die Lüftungsanlage nicht den vereinbarten Anforderungen entspreche, was auch durch Planungsmängel des Architekten bedingt sei. Auf der anderen Seite müsse der Bauunternehmer auch prüfen, ob Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung bestünden. Im vorliegenden Fall sei er als Fachmann dem jedoch nicht nachgekommen. Von daher hafteten sowohl der Architekt wie auch das Bauunternehmen gesamtschuldnerisch nach dem jeweiligen Verschuldensanteil. Dieser sei in der Regel beim Architekten größer. Das jeweilige Verschulden und somit der Haftungsanteil liege beim Bauunternehmer bei ¼ sowie beim Architekten bei ¾.

LG Rottweil vom 10.01.2008, 3 O 163/07

Anforderungen an immissionsschutzrechtliche Genehmigung bei Windkraftanlage

Ein Grundstückseigentümer wandte sich gegen die Erteilung einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung, mit der die Bauaufsichtsbehörde den Betrieb einer aus drei Windkraftanlagen bestehenden Windfarm genehmigte. In der Genehmigung sind der maximal zulässige Schallemissionspegel und die maximal zulässige elektrische Leistung der jeweiligen Windkraftanlage, nicht aber die Rotordrehzahl festgelegt worden. Der Grundstückseigentümer machte u.a. geltend, die Genehmigung stelle nicht sicher, dass die für die Nachtzeit geltenden Schallimmissionsrichtwerte nach der TA Lärm eingehalten würden. Hierzu bedürfe es der Festlegung der maximal zulässigen Rotordrehzahl der jeweiligen Windkraftanlage. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf wies die Klage des Grundstückseigentümers gegen die Genehmigung ab. Hiergegen beantragte dieser die Zulassung zur Berufung.

Sein Antrag auf Zulassung der Berufung hatte keinen Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen entschied, dass die immissionsschutzrechtliche Genehmigung rechtmäßig sei. Es reiche aus, dass in der Genehmigung der maximal zulässige Schallemissionspegel der Windkraftanlage festgeschrieben worden sei. Die Einhaltung des Schalleistungspegels könne auch dann gewährleistet werden, wenn nicht zugleich die maximal zulässige Rotorendrehzahl festgelegt worden wäre. Das ergebe sich daraus, dass die Überwachung der maximal zulässigen Schalleistungspegeln ohne weiteres möglich sei. Der Betreiber könne den Nachweis der Einhaltung eines bestimmten Schalleistungspegels auch dadurch führen, dass er die Rotorendrehzahlen aufzeichne. In diesem Fall müsse er aber nachweisen, dass der Schalleistungspegel bei Einhaltung bestimmter Rotorendrehzahlen auch tatsächlich nicht überschritten werde.

OVG NRW vom 07.01.2008, 8 A 1319/06

Nutzung Werbeanlage in Hafennutzungsgebiet

Die Betreiberin einer Werbetafel beantragte eine Nutzungsgenehmigung für eine freistehende Werbetafel im Hamburger Hafen. Sie klagte auf Erteilung der Genehmigung. Das Verwaltungsgericht Hamburg gab der Klage statt. Hiergegen beantragte die andere Prozesspartei die Zulassung zur Berufung.

Das Oberverwaltungsgericht Hamburg wies diesen Antrag zurück. Die Errichtung einer Anlage könne nur dann eine wesentliche Veränderung im Sinne von § 6 Abs. 3 Satz 1 des Hafenentwicklungsgesetzes sein, wenn die Nutzung überhaupt eine hafenplanungsrechtliche Relevanz besitze. Durch eine Werbeanlage würden normalerweise keine relevanten Belange der hafenkonformen Nutzung tangiert.

OVG Hamburg vom 26.10.2007, Az. 2 Bf 345/05

Haftungsbeschränkung und Mitverschulden bei Baustellenunfall des Bauleiters

Der vom Bauherrn beauftragte Bauleiter stieg auf eine Leiter, um vom Erdgeschoss in das erste Obergeschoss zu gelangen. Er wollte dort Bauarbeiten überprüfen. Die Wangen dieser Leiter standen im Erdgeschoss auf einer hölzernen Unterkonstruktion. Als er wieder hinabsteigen wollte, stürzte er mit der Leiter und der Unterkonstruktion in den Keller. Dabei verletzte er sich schwer. Er forderte nunmehr von der für die Baustelleneinrichtung verantwortliche Subunternehmerin Schadensersatz, weil diese den Unterbau unzureichend gesichert habe. Das Landgericht Bad Kreuznach stellte fest, dass die Subunternehmerin in voller Höhe zum Schadensersatz heranzuziehen sei. Sie könne sich nicht auf das Haftungsprivileg des § 106 Abs. 3 SGB VII berufen, wonach die für die beteiligten Unternehmen Tätige nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz hafteten, wenn Versicherte mehrerer Unternehmen vorübergehend betriebliche Tätigkeiten auf einer gemeinsamen Betriebsstätte verrichteten. Hiergegen legte die Subunternehmerin Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Berufung zurück. Erst einmal bestätigte es, dass die Subunternehmerin ihre Verkehrssicherungspflichten verletzt habe. Dies ergebe sich daraus, dass in erster Linie der Subunternehmer und nicht örtliche Bauleiter für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich sei. Der Bauleiter dürfe generell darauf vertrauen, dass die grundlegenden Sicherheitsregeln eingehalten würden und brauche nicht zuvor die Einhaltung der Sicherheitserfordernisse überprüfen. Von daher könne ihm auch kein Mitverschulden angelastet werden. Anders sei dies nur dann, wenn Anhaltspunkte für mangelnde Sachkunde oder Unzuverlässigkeit des Subunternehmen sprechen würden. Derartige Anhaltspunkte seien vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Das Haftungsprivileg des § 106 Abs. 3 SGB VII greife nicht, weil der Bauleiter keine Arbeiten auf einer Baustelle verrichtet habe, die ein aufeinander bezogenes Zusammenwirken und eine gegenseitige Verständigung mit den Mitarbeitern der Subunternehmerin erfordert hätten. Hierfür fehle es an einem wechselseitigen Bezug zu den ausgeführten Arbeiten.

OLG Koblenz vom 20.12.2007, 5 U 281/07

Überwachungspflicht des Architekten bei Ausschreibungen

Der Betreffende war mit allen Architekten- und Ingenieurleistungen zur Erschließung eines Baugebiets beauftragt. Er sprach sich bei der Wertung nicht gegen eine Vergabe an die nominell günstigste Bieterin aus, obwohl deren Angebot in erheblichem Umfang vom realen Aufwand abweichende Preise, sog. Spekulationspreise enthielt. Das Landgericht Weiden i. d. Oberpfalz kam in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass diese Bieterin wegen Unzuverlässigkeit von der Wertung hätte ausgeschlossen werden müssen. Da der Beklagte dem Bauherrn die aus der Spekulation entstehenden Preisgefahren nicht offengelegt habe, hafte er wegen Schlechterfüllung des Ingenieurvertrages. Als Schadenssumme wurde der Unterschiedsbetrag von rund 129.000 EUR zwischen der Abrechnung des zu Unrecht beauftragten ersten Bieters und der fiktiven Abrechnung des nicht spekulierenden, im Ergebnis günstigeren zweiten Bieters angesetzt, der nach Ausschluss des ersten den Zuschlag erhalten hätte.

Das Oberlandesgericht Nürnberg wies im Rahmen eines richterlichen Hinweises darauf hin, dass es die Sache voraussichtlich nicht zur Berufung zulassen werde. Der Architekt habe sich zu der Erbringung von sämtlichen Architekten- und Ingenieurleistungen zur Erschließung des Baugebietes verpflichtet. Er müsse in diesem Rahmen auch prüfen, ob ein Bieter als unzuverlässig im Sinne des § 25 Abs. 2 Nr. 1 VOB/A anzusehen sei. Von Unzuverlässigkeit sei bereits dann auszugehen, wenn der Bieter eine in der Leistungsbeschreibung vorhandene Unrichtigkeit erkenne und diese durch eine willkürliche Preisgestaltung für sich auszunutzen versuche. Im vorliegenden Fall habe die betreffende Firma eine unrichtige Mengenangabe ausgenutzt. Der Architekt hätte dies erkennen und sich gegen die Vergabe an ein derartiges Unternehmen aussprechen müssen. Von daher habe sich der Architekt schadensersatzpflichtig nach § 635 BGB gemacht.

OLG Nürnberg vom 18.07.2007, 1 U 970/07

Ingebrauchnahme einer Markise als Abnahme

Ein Kunde ließ sich eine Markise montieren. Sie sollte als Ersatz für einen Wintergarten dienen. Im Anschluss daran fuhr er diese bei regnerischem Wetter aus. Da er bemerkte, dass sich auf der Markise Pfützen bildete, weigerte er sich, den in Rechnung gestellten Werklohn zu bezahlen. Er verwies dabei auf den festgestellten Mangel. Das Landgericht Berlin gab der Klage des Unternehmers auf Zahlung des Werklohns statt. Hiergegen legte der Kunde Berufung ein.

Das Kammergericht gab der Berufung des Kunden statt und wies die Klage ab. Der Vergütungsanspruch sei nicht fällig, weil es an einer Abnahme fehle. Diese sei erforderlich, weil das Werk aufgrund der Pfützenbildung nicht vertragsgemäß hergestellt worden sei. Es sei nämlich nicht nachgewiesen worden, dass die Markise nur zur Verschattung dienen sollte und nicht als Wintergartenersatz. Eine Abnahme im Sinne des § 640 BGB liege nicht bereits dann vor, wenn eine Sache einfach in Gebrauch genommen werde. Vielmehr müsse bei einer fehlenden Vereinbarung durch das Verhalten des Kunden deutlich werden, dass er das Werk als vertragsgemäß hinnehme. Davon könne vorliegend nicht ausgegangen werden. Der Kunde habe nur durch die Ingebrauchnahme überprüfen können, ob das Werk seinen Vorstellungen entspreche.

Kammergericht vom 29.06.2007, VII 7 U 165/06

Unentgeltliche Architektentätigkeit für Kirchengemeinde

Gegen einen Architekten wurde die Eröffnung eines berufsrechtlichen Verfahrens durch die Architektenkammer beantragt, weil er über einen Zeitraum von zwei Jahren ehrenamtlich für eine katholische Kirchengemeinde und ein mit ihr verbundenes Feriendorf tätig gewesen war. Für diese Einrichtungen hatte er unentgeltlich Kostenschätzungen für die mögliche Sanierung des Kolpingheims beziehungsweise des Feriendorfes vorgenommen. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf lehnte die Eröffnung eines berufsrechtlichen Verfahrens ab. Hiergegen legte die Architektenkammer sofortige Beschwerde ein.

Das Oberverwaltungsgericht Münster wies die sofortige Beschwerde zurück. Ein Verstoß gegen § 22 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 8 BauKaG NRW, wonach die Kammermitglieder verpflichtet sind, die Verordnung über die Honorare für Leistungen der Architekten und der Ingenieure (HOAI) in der jeweils geltenden Fassung zu beachten, scheide aus. Zwar sei nach § 4 Abs. 1 HOAI das Honorar für Architektenleistungen grundsätzlich im Rahmen der durch die HOAI festgesetzten Mindest- und Höchstsätze zu vereinbaren. Die Anwendung der HOAI setze jedoch voraus, dass überhaupt ein Honoraranspruch nach Werkvertragsrecht bestehe. An einem solchen Honoraranspruch fehle es hier, weil der Architekt sich von vornherein verpflichtet habe, die Kostenschätzungen unentgeltlich durchzuführen. Die öffentlich-rechtliche Preisvorschrift des § 4 HOAI beschränkte die Privatautonomie der Parteien eines Architektenvertrages nicht in der Weise, dass diese sich nicht auf eine unentgeltliche Leistung des Architekten einigen könnten.

OVG NRW vom 21.11.2007, Az. 6s E 983/06.S

Anfechtung der Auftragserteilung wegen Einschaltung eines Subunternehmers

Ein Architekt beauftragte einen Unternehmer mit der Errichtung eines Golf- und Tagungshotels zu einem Pauschalpreis von 200.000 Euro. Der Bauunternehmer übertrug die Ausführung der Arbeiten vollständig an einen Subunternehmer, ohne den Architekten als Bauherrn darüber zu informieren, geschweige denn dessen vorherige Zustimmung eingeholt zu haben. Bereits nach kurzer Zeit kam es zu Unstimmigkeiten. Der Bauunternehmer beschwerte sich darüber, dass sie den ausgemachten Zeitpunkt der Fertigstellung nicht einhalten könne, weil die Vorhandwerker diverse Mängel zurückgelassen hätten. Der Architekt monierte wiederum die langsamen Baufortschritte. Schließlich entzog der dem Bauunternehmer nach etwa einem Monat vollständig den Auftrag. Der Bauunternehmer bestritt in Verzug geraten zu sein und verlangte die vereinbarte Vergütung vor allem für die erbrachten Leistungen, Zusatzleistungen und dem entgangenen Gewinn von insgesamt 128.323,07 Euro. Der Architekt weigerte sich die Rechnung zu bezahlen. Er erklärte die Anfechtung der Auftragserteilung wegen arglistiger Täuschung, weil der Bauunternehmer ohne Rücksprache einen Subunternehmer eingeschaltet habe. Aufgrund seiner Fragen u.a. nach der Qualifikation seiner Mitarbeiter hätte ihm klar sein müssen, dass es ihm auf die eigene Erbringung der Leistung angekommen sei. Wegen des anspruchsvollen Projektes sowie eines Fertigstellungstermins sei es ihm darauf angekommen, dass der Auftragnehmer besonders zuverlässig sei. Das Landgericht Lüneburg gab der Klage des Bauunternehmers gleichwohl statt. Hiergegen legte der Architekt Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Celle wies die Berufung des Architekten zurück. Der Architekt sei mangels Anfechtungsgrund nicht anfechtungsberechtigt bezüglich der Erteilung des Auftrages. Eine arglistige Täuschung liege nur dann vor, wenn der Bauunternehmer bezüglich der Einschaltung des Subunternehmers eine Offenbarungspflicht gehabt habe. Davon sei nach § 242 BGB nur unter ganz besonderen Umständen auszugehen, weil die Einschaltung von Subunternehmern im Baugewerbe üblich sei. Derartige Umstände seien vorliegend nicht ersichtlich. Daran ändere auch nichts, dass der Unternehmer nach § 4 Nr. 8 VOB/B grundsätzlich zur Ausführung der Leistung im eigenen Betrieb verpflichtet sei. Bei einem Verstoß sei der Auftraggeber nämlich nicht rechtlos gestellt. Er dürfe von dem Unternehmer die Weiterleistung in Eigenleistung verlangen.

OLG Celle vom 14.02.2007, 7 U 165/06

Blendung durch reflektierende Dacheindeckung des Nachbarn

Ein Grundstückseigentümer wendete sich an die Bauaufsichtsbehörde, weil er sich durch die Eindeckung des Ziegeldaches seines Grundstücksnachbarn gestört führte. Dieses reflektierte das Sonnenlicht in der Weise, dass der Eigentümer dadurch bei Sonnenschein stark geblendet wurde. Der Eigentümer musste sich daher im Freien ständig mit dem Rücken zum Gebäude aufhalten. Innerhalb des Gebäudes musste er die Rollläden vollständig herunterlassen. Das Grundstück des Nachbarn befand sich in dem Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, der auch schon zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung bestanden hatte. Der Bebauungsplan enthielt die folgende Vorschrift: „Zulässig sind Eindeckungen mit Ziegeln oder Betondachsteinen in naturroten und rotbraunen Farbtönen....Reflektierende Materialien sind nicht zulässig...“. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde lehnte den Antrag mit der Begründung ab, es seien keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften verletzt worden, die eine Schutzwirkung für Dritte entfalteten. Das Verwaltungsgericht Stuttgart wies die Klage des Grundstückseigentümers ab. Hiergegen legte dieser Berufung ein.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hob diese Entscheidung auf und verpflichtete die Bauaufsichtsbehörde zum Einschreiten. Sie müsse die Neueindeckung der nördlichen Dachseite mit nichtblendenden Dachziegeln anordnen. Rechtsgrundlage hierfür seien die Vorschriften der § 47 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. 65 Abs. 1 LBO. Danach könne die Behörde den Abbruch einer Anlage anordnen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehe. Bei der verletzten Bestimmung aus dem Bebauungsplan handele es sich um eine derartige Norm mit drittschützendem Charakter. Normalerweise habe bei einer Verletzung einer solchen Vorschrift der Nachbar nur einen Anspruch auf fehlerfreie Betätigung des Ermessens. Anders sei dies jedoch, wenn sich ein Anspruch aus einer Reduzierung des Ermessens auf Null ergebe. Das sei vorliegend aufgrund der besonderen Umstände der Fall. Der Nachbar brauche diese intensive Störung unter Zugrundelegung des Rücksichtnahmegebotes nicht hinzunehmen. Er könne nicht auf zumutbare Weise dagegen schützen.

VGH Baden-Württemberg vom 19.07.2007, 3 S 1654/06

Art der baulichen Nutzung bei Vermietung möblierter Gästezimmer an Messegäste

Die Eigentümerin eines Eigentumshauses in Düsseldorf vermietete in dem von ihr bewohnten Haus Zimmer an Messegäste für eine Dauer von bis zu fünf Tagen. Die Gäste durften Bad und Küche mitbenutzen. Sie erhielten keine weitere Dienstleistung. Ihr Haus befand sich in einem reinen bzw. zumindest einem allgemeinen Wohngebiet. Alle Gebäude der Siedlung wurden zum Wohnen errichtet und ausschließlich zu diesem Zwecke genutzt. Im Folgenden untersagte die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung ihres Wohnhauses zur gewerblichen Vermietung insbesondere als Gästezimmer für Messegäste. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf wies die Klage der Eigentümerin gegen diesen Bescheid ab. Hiergegen legte sie Berufung ein.

Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen wies die Berufung der Eigentümerin zurück und die Klage ab. Sie bedürfe einer Nutzungsänderungsgenehmigung, weil die Eigentümerin ihr Haus durch die Vermietung an Messegäste als gewerblichen Behebungsbetrieb nutze. So etwas könne zwar in einem allgemeinen Wohngebiet oder reinen Wohngebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB genehmigungsbedürftig sein, bedürfe in diesem Fall aber gem. § 63 Abs. 1 BauO NRW der vorhergehenden Genehmigung. Eine Beherbergung zeichne sich gegenüber dem Wohnen durch einen ständig wechselnden Personenkreis aus, was bei der Vermietung an Messegäste für wenige Tage der Fall sei.

OVG NRW vom 14.08.2007, 10 A 1219/06

Mangel und Abnahme bei Montage einer Markise als Wintergartenersatz

Ein Kunde ließ sich im Herbst eine Marquise montieren. Diese sollte als Ersatz für seinen Wintergarten dienen. Als er direkt nach dem Kauf die Markise ausfuhr, kam es zur Pfützenbildung auf der Markise. Infolge dessen verweigerte er die Zahlung der Vergütung. Das Landgericht Berlin verurteilte ihn zur Zahlung der Vergütung, weil in dem Ausfahren der Markise eine Abnahme liege.

Das Kammergericht hob diese Entscheidung auf und wies die Klage des Unternehmers ab. Diesem stehe die Vergütung nach § 631 BGB nicht zu. Infolge der Regenbildung auf der Markise sei das Werk nicht vertragsgerecht hergestellt worden, weil die Markise als Wintergartenersatz dienen sollte. Der Kunde sei daher nicht zur Abnahme verpflichtet gewesen. Durch das Ausfahren sei noch keine Abnahme gem. § 640 BGB erfolgt.

Kammergericht vom 29.06.2007, Az. 7 U 165/06