BGH erleichtert Mieterhöhungen - Mietspiegel gilt auch für Einfamilienhäuser

„Vermieter können jetzt die Miete in Einfamilienhäusern leichter und einfacher erhöhen, weil sie zur Begründung auf den Mietspiegel zurückgreifen dürfen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die soeben veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 58/08).

Da Mietspiegel regelmäßig keine Angaben bzw. Daten für Einfamilienhäuser enthalten, konnte bisher nach Auffassung der meisten Gerichte eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit dieser Preisübersicht begründet werden.

Unter diese Rechtsprechung zog der Bundesgerichtshof aber nun einen Schlussstrich: Die Miete für Einfamilienhäuser sei im Regelfall höher als die Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Deshalb könne eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auch mit dem für Mehrfamilienhäuser aufgestellten Mietspiegel begründet werden.

„Das ist in erster Linie ein vermieterfreundliches Urteil. Vermieter mussten bisher bei Mieterhöhungen auf drei Vergleichshäuser zurückgreifen oder ein teures Sachverständigengutachten erstellen lassen“, erklärte Siebenkotten. „Für Mieter ist aber positiv, dass jetzt Rechtssicherheit geschaffen wurde. Wegen der unklaren Rechtslage haben viele Vermieter in der Vergangenheit Staffelmietverträge für Einfamilienhäuser angeboten, bei denen die jährlichen Mietpreissteigerungen von Anfang an vorgegeben waren. Das ist jetzt nicht mehr erforderlich.“

Mieterbund: Eis und Schnee Wann und wo Vermieter bzw. Mieter streuen und fegen müssen

Verantwortlich für die Streu- und Räumpflichten im Winter sind nach den Ortssatzungen der Städte die Anlieger, das heißt die Hauseigentümer und Vermieter. Soweit sie für diese Arbeiten professionelle Winterdienste oder einen Hausmeister beauftragen, sind die entstehenden Kosten Betriebskosten. Bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag müssen Mieter die Kosten zahlen.

Zulässig ist auch, dass im Mietvertrag vereinbart wird, dass die Winterpflichten auf die Mieter des Hauses übertragen werden. Ohne entsprechende Vertragsregelungen, so der Deutsche Mieterbund (DMB), müssen Mieter nicht streuen und fegen, auch nicht die Erdgeschossmieter.

Wer für die Winterpflichten verantwortlich ist, muss in erster Linie den Eingangsbereich sowie die Bürgersteige und Gehwege vor dem Haus räumen und streuen. Hier reicht es aus, wenn ein 1,00 bis 1,20 Meter breiter Streifen geräumt wird, so dass zwei Fußgänger an einander vorbei können. Soweit noch andere Wege zu räumen sind, zum Beispiel zu Mülltonnen oder Parkplätzen, reicht ein etwa halb so breiter Streifen aus.
Im Winter gilt der Grundsatz, streuen bei Glatteis ist wichtiger als Schnee fegen. Die Winterpflichten beginnen im Regelfall morgens um 7.00 Uhr und enden abends um 20.00 Uhr. Vor 7.00 Uhr können Passanten normalerweise nicht darauf vertrauen, dass gestreut ist. Notfalls muss auch mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden. Bei Dauerschneefall muss allerdings nicht nonstop gearbeitet werden, wenn dies völlig sinn- und zwecklos wäre. Sobald sich die Wetterlage aber beruhigt, muss mit den Arbeiten begonnen werden.

Wer als Mieter vertraglich verpflichtet ist, zu streuen und zu fegen, muss die Arbeiten auch erledigen. Berufstätigkeit oder Urlaub oder Krankheit entschuldigen nicht. Notfalls müssen Mieter dann für eine Vertretung sorgen.

Mieterbund - Pressemeldung

15 bis 16 Grad Celsius Zimmertemperatur im Winter unzumutbar und gesundheitsgefährdend

Sarrazin-Vorschläge dumm, falsch und nicht ernst zu nehmen

 „Die Vorschläge des Berliner Finanzsenators Thilo Sarrazin, wie auf drastisch steigende Energiepreise und Heizkosten zu reagieren ist, sind dumm, falsch und nicht ernst zu nehmen“, erklärte Lukas Siebenkotten, stellvertretender Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB). Sarrazin hatte in Zeitungsinterviews vorgeschlagen, die Deutschen sollten im Winter die Heizung abdrehen und sich Pullover anziehen. Auch bei Zimmertemperaturen von 15 bis 16 Grad Celsius könne man vernünftig leben.

„Bei Zimmertemperaturen von 15 bis 16 Grad Celsius wird die Grenze zur Gesundheitsgefährdung überschritten. Außerdem drohen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz, wenn die Wohnung nicht ausreichend geheizt wird“, sagte Lukas Siebenkotten. Mieter hätten dann sogar mit Schadensersatzforderungen ihrer Vermieter zu rechnen.

„Mieter müssen in ihrer Wohnung nicht frieren. Wenn Politikern angesichts drastisch steigender Heizkosten nichts anderes einfällt, als Heizung abdrehen und Pullover anziehen, ist das eine absolute Bankrotterklärung“, so der stellvertretende Bundesdirektor. Nach seinen Angaben hat im Übrigen die Berliner Senatsverwaltung für Gesundheit und Umwelt vor Jahren als „besonders gesund“ bzw. als „ausreichend“ folgende Temperaturen in Grad Celsius tagsüber empfohlen: Wohnzimmer = 21o, Ess- und Kinderzimmer = 20 o, Küche und Schlafzimmer = 18 o, Badezimmer = 23 o und Diele = 15 o.

Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

 „Das Urteil ist konsequent und folgerichtig“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 181/07), wonach der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn im Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist.

Rips: „Wer im Mietvertrag Regelungen vorgibt, trägt das Risiko, dass die Regelung auch wirksam ist. Das ist bei Schönheitsreparaturen nicht anders. Ein Vermieter, der eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart, kann nicht mit einem Zuschlag zur Miete „belohnt“ oder „entschädigt“ werden.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes stehen in mindestens 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. Hier handelt es sich um Regelungen mit starren Renovierungsfristen, vorgegebenen Endrenovierungsverpflichtungen, verbindlichen Vorgaben zur Farbauswahl oder zur Ausführungsart von Renovierungen bzw. um unzulässige Quotenabsprachen.

„In all diesen Fällen gilt das Gesetz. Danach muss der Mieter nicht renovieren, sondern der Vermieter“, erklärte Rips.

Der bisherigen Praxis vieler Vermieter und Wohnungsgesellschaften, Mieter dann aufzufordern, einer Änderung des Mietvertrages zuzustimmen und ihnen ansonsten eine Mieterhöhung anzudrohen hat der Bundesgerichtshof jetzt einen Riegel vorgeschoben. „Mieter müssen keiner neuen Vertragsregelung zu Schönheitsreparaturen zustimmen. Zuschläge auf die ortsübliche Miete sind unzulässig“, erklärte der Mieterbund-Präsident. „Ist die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren und er muss nichts zahlen.“

Wirksamkeit einer Klausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der 1996 geschlossene Mietvertrag sah unter anderem formularmäßig vor, dass der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Weiter ist bestimmt:

"Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertrags-beginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Nach dem Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2006 forderten die Kläger die Beklagten vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem Schadensersatz statt der Leistung in Höhe von 7.400,48 € netto für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Kläger das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die vorliegende Klausel differenziert zwischen "lackierten" Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" Farbton zurückzugeben sind, und "farbig gestrichenen" Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können.

Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie – isoliert betrachtet – schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der – grundsätzlich anzuerkennenden – Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die "farbig gestrichenen" Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

In Bezug auf "lackierte" Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" – Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07

Keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und  -geräte in der Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen Vermieter, auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juli 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Er hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen.

BGH,  Urteil vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07

Räumung – trotz freiwerdender Wohnung im Haus - BGH verschärft Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann auf der Eigenbedarfskündigung und auf Räumung der Wohnung bestehen, obwohl eine im gleichen Haus gelegene Wohnung kurze Zeit später frei wird. Er muss den gekündigten Mietern diese Wohnung auch nicht als Alternativwohnung anbieten (BGH VIII ZR 292/07).

„Der Bundesgerichtshof verschärft mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung. Die Mieterposition wird eindeutig geschwächt. Für mich ist das Festhalten an einer Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine sicher freiwerdende Wohnung im Haus den gekündigten Mietern nicht anbietet“ kritisierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Der BGH bestätigte eine im Juni 2005 zum 28. Februar 2006 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung. Zwar verwies das Gericht auf seine frühere Rechtsprechung, wonach der Vermieter dem gekündigten Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus gelegene freie Wohnung als Alternative zur Anmietung anbieten müsse. Die Voraussetzungen für diese Anbietpflicht verneinten die Karlsruher Richter aber. Ihre Begründung, die potentielle Alternativwohnung wurde erst zum 31. März frei, die Kündigungsfrist für die mit Eigenbedarf gekündigte Wohnung lief aber schon am 28. Februar ab.

Rips: „Das ist Haarspalterei und eine extrem formale Betrachtungsweise. Bevor es zur Räumung der Wohnung aufgrund einer Eigenbedarfskündigung kommt, sollten immer alle Alternativen ernsthaft geprüft und berücksichtigt werden. Dass hier eine in 4 Wochen sicher freiwerdende Wohnung im Haus den gekündigten Mietern nicht angeboten werden muss, ist nicht nachvollziehbar.“

Zeitliche Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter

Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohnhaus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2. Juni 2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Eigenbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006.

Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Beklagten die zum 31. März 2006 frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigten Wohnung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02; Mitteilung der Pressestelle Nr. 90/2003).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden.

Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigenbedarf besteht, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.

Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07

Verjährungsbeginn bei Veräußerung - Aufwendungen des Mieters

Im Mietrecht verjähren Ersatz- und Wegnahmean­sprüche in sechs Monaten. Anders als bei den Ansprü­chen des Vermieters ist die Frist für Ansprüche des Mieters ah der rechtlichen Beendigung des Mietver­trags zu berechnen.

Im BGH-Fall verlangen die Kläger von ihrem ehemali­gen Vermieter die Kosten für verschiedene zwischen den Parteien vereinbarte Aufwendungen. Die Vermieter er­heben die Einrede der Verjährung, weil das Mietverhält­nis durch den Verkauf des Objekts und die zwischenzeit­liche Grundbuchumschreibung vor über sechs Monaten vor Klageerhebung beendet worden sei. Vor dem BGH haben sie jedoch keinen Erfolg. Die Verjährungsfrist begann nach § 548 II BGB frühestens mit der Beendi­gung des Mietverhältnisses. Maßgeblich für die Berech­nung der Frist ist der rechtliche und nicht der tatsächli­che Beendigungszeitpunkt. Der Mieter muss von der Grundbuchumschreibung, die zur Beendigung des Miet­verhältnisses führt, aber auch Kenntnis haben. Die In­formation nur über den Kaufvertrag ist nicht ausrei­chend, weil dessen Durchführung aus unterschiedlichen Gründen scheitern kann.

BGH, Urteil vom 28. 5. 2008 - VIII ZR 133/07

Mieterseitiges Vorkaufsrecht bei Realteilung von Reihenhausanlage

Werden Immobilien in Wohnungseigentum umgewan­delt, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Ein sol­ches soll auch dann bestehen, wenn eine Reihenhaus­anlage nach Realteilung vertrieben werden soll.

Die Beklagte ist im BGH-Fall Eigentümerin einer auf einem ungeteilten Grundstück errichteten Reihenhaus­anlage und vermietet die einzelnen Gebäude zu Wohn­zwecken. Nun beabsichtigt sie die Realteilung des Grundstücks und die Veräußerung der Häuser. Die kla­gende Mieterin eines Hauses ist der Ansicht, ihr stehe ein Vorkaufsrecht zu.

Der BGH ist der Auffassung, dass die Regelungen der §§ 577, 577 a BGB analog anzuwenden sind, so dass ein Vorkaufsrecht der Mieterin bestehen kann und zu ihren Gunsten Kündigungsschutz greift. Diese für die Be­gründung von Wohnungseigentum erst nach Überlas­sung der Mietsache an den Mieter zugeschnittenen Be­stimmungen finden entsprechende Anwendung; es liegt nämlich eine Gesetzeslücke vor, weil nicht angenom­men werden kann, dass der Gesetzgeber in solchen Fäl­len bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat. Die Interessenlage ist auch mit derjenigen des Mieters einer Wohnung vergleichbar. Denn aus Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob es sich bei dem Miet­objekt um ein Reihenhaus oder um eine Wohnung han­delt. Er hat sowohl hinsichtlich des Vorkaufsrechts als auch hinsichtlich des Kündigungsschutzes ein gleich gelagertes Rechtsschutzinteresse.

BGH, Urteil vom 28. 5. 2008 - VIII ZR 126/07

Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Der u. a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht wirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

Die Beklagte hatte für die Zeit von April 1991 bis März 2006 vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war u. a. folgendes vereinbart:

"§ 13 Schönheitsreparaturen
1.Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.

2....

3.1Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen

die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen."

Der Kläger hatte die Feststellung beantragt, dass die Beklagte nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung hat es der Bundesgerichtshof allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen wird. Das ist auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht.

Ergibt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, ist sie als Allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Solches ist der Fall, wenn der Mieter – wie hier - nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist.

Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 84/06 -

Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Der Entscheidung lag im Wesentlichen der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.

Die Kläger, die die von ihnen verwendete Klausel nach dieser Rechtsprechung für unwirksam halten, boten dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Da der Beklagte damit nicht einverstanden war, verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Der Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.

Der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 0,71 € je qm hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Dieses Urteil haben beide Parteien mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision angegriffen. Die Kläger haben sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm gewandt. Der Beklagte hat seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiterverfolgt. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen, weil eine durch die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel entstandene Lücke nur dann der Vervollständigung bedarf, wenn dispositives Gesetzesrecht hierfür nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen der Vertragsparteien Rechnung tragende Lösung bietet. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dasselbe Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar.

Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Denn nach dieser Bestimmung richtet sich der Vertrag im Falle der Klauselunwirksamkeit nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Kläger als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben.

Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07

Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietvertrag ("neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten")

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist im Mietvertrag formularmäßig auf den Mieter übertragen worden. Unter anderem ist bestimmt:

"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

Die Klägerin hält die Klausel für unwirksam. Sie hat beantragt festzustellen, dass den Beklagten kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07

Zeitliche Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter

Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohnhaus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2. Juni 2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Eigenbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006.

Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Beklagten die zum 31. März 2006 frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigten Wohnung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02; Mitteilung der Pressestelle Nr. 90/2003).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden.

Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigenbedarf besteht, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.

Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07

Kautionsverrechnung mit rückständi­ger Miete in Herausgabevollstreckung

Mit dem Anordnungsbeschluss kann der Zwangsver­walter die Herausgabe der Kaution gegen den Schuld­ner vollstrecken. Weitere Auskunftsansprüche stehen ihm nicht zu.

Der Zwangsverwalter verlangt vom Schuldner die He­rausgabe der Kaution. Als dieser, bekräftigt durch eine eidesstattliche Versicherung, einwendet, bereits eine Verrechnung mit ausstehenden Mieten vorgenommen zu haben, verlangt der Zwangsverwalter Auskunft darüber, mit welchen Mieten genau dies geschehen sei. Der BGH verneint einen entsprechenden (Ergänzungs-)Auskunfts-anspruch. Weitergehende Angaben als diejenigen, die der Schuldner gemacht hat, kann der Zwangsverwalter nicht verlangen. Denn bei einer Vollstreckung auf Her­ausgabe einer Sache, hier der Kaution, können weiter­gehende als gesetzlich festgelegte Ansprüche nicht gel­tend gemacht werden.

BGH, Beschluss vom 21. 2. 2008-IZB 66/07

Mieteranerkenntnis führt nicht zur Abrechnungsfristverlängerung

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter frist­gerecht zugehen. Diese Frist wird durch ein anerken­nendes Verhalten des Mieters nicht verlängert.

Das ist die Botschaft einer BGH-Entscheidung vom 9. 4. 2008 (VIII ZR 84/07, die bisher nur mit Pressemittei­lung des BGH Nr. 70/08 bekannt geworden ist). Im Ausgangsfall bittet der Mieter den Vermieter im Oktober 2004 um Übersendung der Betriebskostenabrechnung 2003, was noch im November 2004 unter der dann ab­gegebenen Erklärung des Mieters erfolgt, die Nachfor­derung ausgleichen zu wollen. Die Abrechnung weist formelle Fehler auf, so dass sie berichtigt werden muss. Dem Mieter geht die neue Abrechnung im Februar und, nochmals korrigiert, im März 2005 zu. Der BGH weist die sich auf den Nachforderungsanspruch der neuen Ab­rechnung beziehende Zahlungsklage des Vermieters ab. Aus den formell fehlerhaften Abrechnungen ist kein An­spruch entstanden. Die Abrechnung im März 2005 ist verspätet, weil die Frist des § 556 III 2 BGB zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war. Dies schließt eine Nachforderung aus. Die Erklärung des Mieters verlän­gert diese Frist nicht entsprechend § 212 1 Nr. 1 BGB. Auf die Betriebskostenabrechnungsfrist findet diese Vorschrift keine Anwendung. Der Entscheidung ist zu­zustimmen. § 556 III 2 BGB beinhaltet eine materielle Ausschlussfrist, mit deren Verstreichen der Anspruch untergeht. Dies dient der Rechtssicherheit und -klarheit. Ansprüche, die durch Fristablauf vernichtet wurden, können auch danach nicht wieder entstehen.

BGH-Entscheidung vom 9. 4. 2008 - VIII ZR 84/07

Zeitliche Grenze der Anbietpflicht gegen­über einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter

Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohn­haus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2.6.2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Ei­genbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnis­ses mit der Beklagten zum 28.2.2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Woh­nung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30.12.2005 zum 31.3.2006. Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das AG hat die Räumungsklage ab­gewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im We­sentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Be­klagten die zum 31.3.2006 frei werdende Alternativwoh­nung im selben Haus nicht angeboten habe.

Die Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der VIII. Zivilse­nat hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus §546 Abs.1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§573 Abs.2 Nr.2 BGB) gekündigten Woh­nung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des BGH bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu die­sem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Woh­nung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt wor­den. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den gel­tend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßi­gem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf ver­trauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31.3.2006 ausziehen würden. Da das Berufungsgericht offen ge­lassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigen­bedarf besteht, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderli­chen Feststellungen nachholen kann.

BGH, Urt. v. 4.6.2008 -VIII ZR 292/07

Wechselnde Flächenangaben in Betriebskostenabrechnungen

Immer wieder ist es in der Praxis zu beobachten, dass Maßangaben in Betriebskostenabrechnungen wech­seln. Die formelle Richtigkeit der Abrechnung wird dadurch jedoch, wie der BGH jetzt meint, nicht beein­trächtigt.

In einem dem BGH vorgelegten Verfahren erstellt der Kläger die Betriebskostenabrechnung für mehrere Jahre und verlangt vom Wohnungsmieter die sich daraus er­gebenden Nachzahlungen. Da die Flächenangaben in den Abrechnungen jeweils differieren, verweigert der Mieter jede Zahlung. Dieser braucht, so der BGH, zur­zeit keine Nachzahlungen zu leisten. Zwar ist die je­weilige Abrechnung, weil sie sich auf den vereinbarten Abrechnungszeitraum bezieht und auch ansonsten alle notwendigen Angaben enthält, formal nicht zu bean­standen. Jedoch stellt sich wegen der wechselnden Ab­rechnungsgrundlagen die Frage nach der materiellen Berechtigung der Nachforderungen. Im Hinblick auf das Fehlen jeder sachlichen Prüfung ist die Sache zurück­verwiesen worden.

BGH, Urteil vom 28. 5. 2008 - VIII ZR 261/07

Betriebskostenabrechung nach dem Abflussprinzip und Hauswartkosten

Die Parteien eines Mietvertrags für eine Wohnung vereinbarten beim Einzug jährlich abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen. Bei der Beendigung des Mietverhältnisses nach sechs Jahren verlangte der Vermieter u.a. die Nachzahlungen aus vier Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter weigerte sich mit der Begründung, dass die Abrechnungen nicht nach dem Abflussprinzip hätten erfolgen dürfen. Darüber hinaus habe der Vermieter nicht einfach bei den Kosten des Hauswartes einen pauschalen Abzug von Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vornehmen dürfen. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Schöneberg, als auch das Landgericht Berlin verurteilten den Mieter gleichwohl zur Zahlung. Hiergegen legte der Mieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof ging zunächst einmal auf die vom Vermieter durchgeführte Abrechung nach dem Abflussprinzip ein. Bei diesem würden nur die Kosten berücksichtigt, die im Abrechungszeitraum wirklich vom Vermieter bezahlt worden seien. Demgegenüber komme es beim Leistungsprinzip allein darauf an, ob die Kosten im Abrechungszeitraum angefallen seien. Das Abflussprinzip sei normalerweise zulässig. Ein anderer Schluss könne nicht aus der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der Ausschluss von Nachforderungen gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gezogen werden, die lediglich eine zügige Abrechnung gewährleisten sollen. Anders sei dies nur in Sonderfällen, wie einem Mieterwechsel, bei denen der Mieter durch diese Abrechungsmethode benachteiligt werden könnte. Eine solche Situation liege aber nicht vor. Gleichwohl hob der Senat die Entscheidung der Vorinstanz auf, weil die Kosten für den Hausart nicht alle nach Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechungsverordnung umlagefähig seien. Hierzu gehörten die Kosten, die hinsichtlich dieser Tätigkeit für die Instandsetzung und Instandhaltung angefallen seien. Der Vermieter müsse daher die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit und der nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten genau aufschlüsseln.

BGH vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07

Abrechung Wasserkosten Einzelwasserzähler und bei Änderung in Fernwärme

Die Parteien eines Mietvertrages vereinbarten, dass der Mieter anteilig monatlich Vorauszahlungen in Höhe von 1/12 der jährlich anfallenden Nebenkosten im Sinne des Anlage 3 zu § 27 der Berechnungsverordnung zahlt. Zu den umlagefähigen Kosten gehöre zum einen u.a. Wasser und zum anderen Heizungsbetrieb und Warmwasserversorgung. Der Mieter müsse die anteiligen Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehörten die Kosten für die verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung. Zu den Kosten der Lieferung von Fernwärme gehörten die Kosten der Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. Die Wärmeversorgung erfolgte zunächst durch eine zentrale Heizungsanlage und zwei Jahre später mit Fernwärme. Wiederum zwei Jahre später ließ der Vermieter im Rahmen einer Modernisierung Einzelwasseruhren in alle Mietwohnungen einbauen. Er forderte die Mieter auf, jeweils einen direkten Vertrag mit dem Wasserversorger abzuschließen. Ein Mieter kam dem jedoch nicht nach. Infolgedessen stellte der Wasserversorger die Kosten weiterhin dem Vermieter in Rechnung. Der Mieter weigerte sich nunmehr, die Heizkosten sowie die Wasserkosten-Nachzahlung aufgrund der Betriebskostenabrechnung zu zahlen. Das Amtsgericht Pinneberg wies die Klage des Vermieters auf Entrichtung der Nachzahlungen ab. Das Landegericht Itzehoe wies die Berufung des Vermieters mit der Begründung zurück, dass der Mieter bezüglich der Umstellung auf Fernwärme keine Zustimmung erteilt habe. Bezüglich der Wasserkosten fehle es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung, weil die Weiterleitung von Rechnungen den Stadtwerke keine solche darstelle.

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung auf. Die Vorinstanz übersehe, dass der Mietvertrag nicht noch zusätzlich die Übertragung der Wärmeversorgung auf Dritte im Wege der Fernwärme erlauben müsse. Es reiche aus, dass der Mietvertrag auch diese Form der Wärmeversorgung prinzipiell vorsehe. Bezüglich der Wasserkosten reiche die Weiterleitung der Rechnung des Wasserversorgers aus. Es wäre eine unsinnige Förmelei, wenn der Vermieter die Abrechnung hier selbst erstellen müsse.

BGH vom 16.04.2008, Az. VIII ZR 75/07

Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch bei fehlendem Wasserzähler

Ein Vermieter hatte die Betriebskosten inklusive Wasserversorgung und Entwässerung flächenbezogen abgerechnet. Nachdem der Vermieter fast alle seine Wohnungen – bis auf eine – mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet hatte, berechnete er die Wasserkosten immer noch nach dem Verhältnis der Wohnflächen. Der betreffende Mieter hatte den Einbau verweigert. Ein anderer Mieter bezahlte daraufhin eine Nachzahlung nicht mit der Begründung, dass der Vermieter nach Verbrauch abrechnen müsse. Das Amtsgericht Berlin Mitte verurteilte den Mieter gleichwohl zur Nachzahlung. Seine Berufung wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück. Es könne dahinstehen, ob die Parteien zunächst die Abrechung nach Flächen vereinbart haben. Sofern keine Vereinbarung vorgelegen habe, werde nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet. Durch den Einbau eines Kaltwasserzählers in der Wohnung des Mieters sei noch nicht eine verbrauchsabhängige Abrechung vereinbart worden. Eine Abrechung nach dem Verbrauch müsse erst erfolgen, wenn alle Wohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet worden seien. Dies ergebe sich bereits aus dem Wortlaut des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auf „die Mieter“ abzustellen sei. 

BGH vom 12.03.2008, Az. VIII ZR 188/07

Räumungstitel bei nichtehelichem Lebensgefährten und Kindern

Eine Schuldnerin war vom Amtsgericht Tübingen zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verurteilt worden. Der Gerichtsvollzieher lehnte die Durchführung der Vollstreckung mit der Begründung ab, dass in der Wohnung u.a. auch der Lebensgefährte der Schuldnerin sowie deren volljährige Tochter lebe. Gegen diese Personen liege kein Vollstreckungstitel vor. Das Amtsgericht Tübingen hat die Erinnerung der Gläubigerin gegen diese Entscheidung zurückgewiesen. Das Landgericht Tübingen hat die sofortige Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, dass die genannten Personen nicht nur Besitzdiener, sondern Mitbesitzer der Wohnung seien.

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung auf. Es sei nicht hinreichend abgeklärt worden, wie die Besitzverhältnisse in der Wohnung ausgesehen hätten. Sofern der Mieter einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen habe und dieser Mitbesitz begründet habe, sei gegen ihn ein Titel erforderlich. Dies hänge von den konkreten Umständen ab. Minderjährige Kinder hätten grundsätzlich keinen Mitbesitz an der Wohnung. Das gelte auch dann, wenn sie mit ihren Eltern dort zusammenleben würden.

BGH vom 19.03.2008, Az. I ZB 56/07

Zeitanteilige Entschädigung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Die Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung unterzeichneten einen Mietvertrag. Dieser enthielt in § 8 Abs. 2 die folgende Regelung:
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen." Eine weitere Klausel lautete: "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter." Nach vier Jahren zogen die Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben. Sowohl das Amtsgericht Düsseldorf wie das Landgericht Düsseldorf als Berufungsinstanz wiesen die Klage des Vermieters für die Beauftragung eines Malerbetriebes ab. Sie argumentierten einmal damit, dass § 8 Abs. 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Frist für die Toilette zu kurz sei. Darüber hinaus stehe ihm auch nach der weiteren Klausel nicht die Zahlung anteiliger Renovierungskosten zu. Hiergegen legte der Vermieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof stellte hierzu erst einmal fest, dass die letztgenannte Klausel unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter dadurch unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Unklar sei, was unter einem vom Mieter als „zeitanteilige Entschädigung angelaufener Renovierungsanteile“ geschuldeten Betrages zu verstehen sei. Der Mieter könne der Bestimmung nicht entnehmen, wie der von ihm zu tragende Anteil an den Renovierungskosten zu bestimmen sei. Daran ändere auch nichts, dass der Bundesgerichtshof in seiner früheren Rechtsprechung eine derartige Klausel als zulässig angesehen habe. Der Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen müsse normalerweise immer damit rechnen, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung sich ändere. Der Bundesgerichtshof hob gleichwohl die Entscheidung auf. Die Vorinstanzen hätten nämlich nicht ohne Weiteres davon ausgehen dürfen, dass die Renovierungsklausel in § 8 Abs. 2 unwirksam sei, weil diese Ausnahmen von dem Fristenplan zulasse. Lediglich sogenannter starrer Fristenplan sei unzulässig.

BGH vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 95/07

Umlage von Kosten für Hausverwaltung bei der Gewerbemiete

Der Eigentümer eines Geschäftshauses vermietete Gewerberäume. Nach dem Inhalt des Mietvertrages durften die Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung als sonstige Betriebskosten auf dem Mieter umgelegt werden. Dabei wurden keine näheren Angaben zu der Umlegung oder Anhaltspunkte zur Höhe gemacht. Der Mieter zahlte nach einigen Monaten nicht mehr den vereinbarten Mietzins in voller Höhe. Er berief sich u.a. darauf, dass er die Verwalterkosten nicht zahlen brauche, weil die Bestimmung im Mietvertrag unzulässig sei. Das Landgericht Köln verurteilte ihn u.a. zur Zahlung dieses Betrages. Hiergegen legte er Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Köln wies die Berufung des Mieters zurück. Die Verwalterkosten seien umlagefähig, so dass die entsprechenden Betriebskosten auch an den Vermieter zu zahlen seien. Die Klausel im Mietvertrag verstoße nicht gegen § 307 BGB, weil keine Bedenken hinsichtlich der Angemessenheit bestünden. Insbesondere werde dabei auch nicht gegen das Transparenzgebot verstoßen. Verwaltungskosten dürften auf den Mieter abgewälzt werden. Das gelte besonders auch im gewerblichen Bereich, weil hier die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung sinnvoll und üblich sei. Der Begriff der „Verwaltungskosten“ sei hinreichend bestimmt. Der Mieter könne vorliegend in etwa abschätzen, welche Kosten auf ihn zukommen würden.

OLG Köln vom 18.01.2008, Az. 1 U 40/07

Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne eines marokkanischen Mieters

Ein marokkanischer Mieter hatte auf dem Balkon seiner Mietwohnung eine Parabolantenne am Geländer befestigt, ohne zuvor – wie in einer Klausel des Mietvertrages vorgeschrieben - die Zustimmung seines Vermieters eingeholt zu haben. Dieser verlangte die Entfernung. Er berief sich darauf, dass das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt werde. Der Mieter weigerte sich, weil er sonst nur einen Regionalsender in der offiziellen Landessprache seines Heimatlandes empfangen konnte, nicht jedoch in berberisch als seiner Muttersprache. Das Amtsgericht Königswinter wies eine Klage des Vermieters auf Beseitigung der Antenne ab. Hiergegen beantragte der Vermieter die Zulassung der Berufung.

Das Landgericht Bonn wies einen Antrag auf Zulassung zur Berufung zurück. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Beseitigung der Parabolantenne. Hierbei spiele allerdings keine Rolle, ob die Klausel im Mietvertrag unzulässig sei. Allein maßgeblich sei, ob der Vermieter zur Duldung der Antenne verpflichtet sei. Davon sei vorliegend auszugehen, weil eine Interessensabwägung zu dem Ergebnis führe, dass das Informationsrecht des Mieters gegenüber dem Interesse des Vermieters an einem äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes vorrangig sei. Der Mieter müsse auch die Möglichkeit haben, einen Sender in seiner Heimatsprache zu empfangen. Demgegenüber werde hier die Gesamtoptik nicht wesentlich durch die Parabolantenne beeinträchtigt. Allerdings sei in derartigen Fällen zu berücksichtigen, dass der Vermieter normalerweise einen bestimmten Platz für die Errichtung zuweisen dürfe. Dies habe er jedoch vorliegend nicht getan.

LG Bonn vom 13.09.2007, Az. 6 S 183/07

Unterbliebene Hinzuziehung der Polizei bei Mietwagen Unfall in Frankreich

Eine Autofahrerin mietete einen Ford Fusion von einer Autovermieterin. Sie erhielt dort den Mietvertrag ausgehändigt, nicht jedoch die allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) der Autovermieterin. Im Mietvertrag wurde lediglich auf diese verwiesen. In den AVB wurde darauf hingewiesen, dass der Mieter nach einem Unfall sofort die Polizei zu verständigen habe. Im Falle einer vertraglichen Haftungsfreistellung durch Zahlung eines besonderen Entgeltes hafte er nur, wenn er bei einem Unfall auf die Hinzuziehung der Polizei verzichte. Bei einem Unfall in der Nähe von Genf, bei dem lediglich der Wagen der Mieterin leicht beschädigt wurde, rief sie nicht die Polizei. Sie hatte zuvor Haftungsfreistellung vereinbart.

Das Amtsgericht Kehl entschied, dass die Autovermieterin sie nicht über die vereinbarte Selbstbeteiligung in Haftung nehmen dürfe. In dem Vertrag selbst hätte sie die Mieterin darauf aufmerksam gemacht werden müssen, dass die Polizei auch im fremdsprachlichen Ausland hätte hinzugezogen werde müssen. Der durchschnittliche Mieter rechne nämlich nicht mit einer solchen Verpflichtung.

AG Kehl vom 12.12.2007, Az. 4 C 106/07

Schadensersatzpflicht des Mieters wegen übermäßigen Rauchens

Nach dem Inhalt eines Mietvertrages war der Mieter zu der Vornahme von Schönheitsreparaturen u.a. nach folgenden Fristen verpflichtet: Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Anstrich der Fenster und Türen könne der Mieter alle 7 Jahre beanspruchen. Ferner solle der Mieter möglichst nicht rauchen. Nach dem Auszug weigerte sich der Vermieter, die Kaution zurückzuzahlen und rechnet mit einer angeblichen Schadensersatzforderung auf. Der Mieter sei seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen. Aufgrund der Tatsache, dass der Mieter stark geraucht habe, seien umfangreiche Renovierungsmaßnahmen notwendig gewesen. Die Wände, Decken hätten nämlich aufgrund der starken Vergilbung neu gestrichen werden und die Türen neu lackiert werden müssen. Das Amtsgericht Bonn verurteilte den Vermieter zu der Rückzahlung der Kaution. Das Landgericht Bonn bestätigte diese Entscheidung in Bezug auf den geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen des Lackierens der vergilbten Wände. Hiergegen legte der Vermieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Vermieters zurück. Der Mieter habe dem Grunde nach einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Er sei nicht aufgrund der vertraglichen Klausel zu der Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen. Dies enthalte einen starren Fristenplan und daher nach § 307 Abs. 1, Satz 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Der Vermieter könne auch nicht mit einem Schadensersatzanspruch wegen vertragswidrigen Verhaltens wegen des Rauchens nach § 280 BGB aufrechnen. Zunächst einmal habe der Mietvertrag nicht das Rauchen ausdrücklich untersagt. Darüber hinaus sei die Mietsache durch das Rauchen auch nicht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus geschädigt worden. Das Rauchen in einer Mietwohnung überschreite normalerweise nicht den zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch. Anders sei dies nur dann, wenn so stark geraucht worden sei, dass die Schäden nicht mehr durch die Vornahme von normalen Schönheitsreparaturen beseitigt werden könnten. Hiervon sei vorliegend nicht auszugehen, weil das Lackieren und Streichen als normale Schönheitsreparaturen anzusehen seien. 

BGH vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 37/07

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Mietvertrag für eine Vier-Zimmer-Wohnung enthielt die folgende Klausel: „Ausbesserungen, bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen.“ Ferner hieß es in einer Ergänzungsvereinbarung: „Modernisierungen des Vermieters in der Wohnung des Mieters bleiben vorbehalten.“ Nachfolgend ließ sich ein neuer Käufer des Grundstückes vom bisherigen Vermieter bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch die Vollmacht zur Abgabe von sämtlichen Erklärungen im eigenen Namen erteilen. Diese erstreckte sich insbesondere auf „Ankündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen und Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter“. Der neue Vermieter kündigte dann unter Berufung auf dieses Schreiben umfangreiche Instandsetzung und Modernisierungsarbeiten für die Wohnung eines Mieters an. Dieser war damit jedoch nicht einverstanden. Der Vermieter verklagte daraufhin den Mieter auf die Zustimmung zu der Durchführung von den Modernisierungsmaßnahmen. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg wies die Klage ab. Nach Einlegung der Berufung durch den Vermieter verurteilte das Landgericht Berlin den Mieter, die Zustimmung zum Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und zur Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Geschossdecke zu erteilen. Hiergegen legte der Mieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück. Aus dem Wortlaut der Klausel sei nicht zu schließen, dass der Vermieter bei wesentlichen Beeinträchtigungen die Zustimmung des Mieters einholen müsse. Aus den Vorschrift des § 554 Abs. 2 BGB ergebe sich, dass der Vermieter eine sehr weitgehende Befugnis zu der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen besitze. Anders sei dies nur dann, wenn diese für den Mieter eine unbillige Härte bedeuteten. Dies gelte auch, wenn sie im Falle des Verkaufs vor der Umschreibung des Grundbuches vom dem ermächtigten Verkäufer angekündigt und durchgeführt würden. Eine Umbaumaßnahme innerhalb einer Wohnung, die mit einer Änderung des Grundrisses verbunden sei, könne zu einer Verbesserung der Mietsache führen.

BGH vom 13.02.2008, Az. VIII ZR 105/07

Eigenmächtige Beseitigung vom Mangel in Mietwohnung

Ein Mieter ließ ohne Rücksprache mit dem Vermieter Heizungsteile austauschen, weil diese nach seiner Darstellung defekt gewesen seien. Außerdem ließ er einen Außenwasseranschluss anbauen, weil dieser zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen sei und der Vermieter ihn nach der Durchführung von Bauarbeitern einfach nicht mehr angebracht habe. Er verlangte nunmehr vom Vermieter den Ersatz der Kosten. Das Amtsgericht Recklinghausen wies die Klage ab. Das Landgericht Bochum wies seine Berufung zurück. Hiergegen legte der Mieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück. Ein Mieter dürfe nur dann eigenmächtig die Maßnahmen in Auftrag geben, wenn er entweder nach § 536 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gesetzt habe oder gem. § 536a Abs. 2 Satz 2 BGB die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig gewesen sei. Hiervon könne etwa dann ausgegangen werden, wenn im Mieter die Heizung ausgefallen wäre. Dies habe der Mieter jedoch vorliegend nicht dargetan.

BGH vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06

Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer Abmahnung durch den Vermieter

Ein langjähriger Wohnungsmieter erhielt von seinem Vermieter ein Abmahnungsschreiben. In diesem wurde ihm vorgeworfen, dass er während der Ruhezeit häufig den Fernseher zu laut gestellt gehabt habe und dadurch Nachbarn und Mitmieter erheblich gestört worden seien. Er wurde zu der Einhaltung der Hausordnung aufgefordert. Für den Fall einer erneuten Beschwerde wurde ihm mit der fristlosen Kündigung gedroht. Der Mieter bestritt diesen Vorwurf und verlangte die Beseitigung der Abmahnung, hilfsweise deren Unterlassung sowie die Feststellung der Unrechtmäßigkeit. Das Amtsgericht Köln wies die Klage ab. Das Landgericht Köln wies die Berufung hiergegen zurück.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück. Es spiele keine Rolle, ob die Abmahnung berechtigt gewesen sei. Auch durch eine unberechtigte Abmahnung werde ein Mieter –anders als im Arbeitsrecht - noch nicht in seinen Rechten verletzt. Eine Abmahnung im Sinne der §§ 541, 543 Abs. 3 BGB entfalte nämlich keinerlei Wirkung und führe u.a. nicht zu einer Beweiserleichterung im späteren Verfahren.

BGH vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 139/07

Kündigung des Mieters bei unpünktlichen/unvollständigen Mietzahlungen

Nach der Durchführung von Modernisierungsarbeiten verlangte der Vermieter die Zahlung einer höheren Miete von 287,22 Euro statt bislang 215,66 Euro im Monat. Weil der Mieter hiermit nicht einverstanden war, ging der Vermieter im Klagewege vor. Das Amtsgericht Potsdam stellte am 08.11.2004 fest, dass das Miterhöhungsverlangen rechtmäßig war und verurteilte ihn zu einer Nachzahlung in Höhe von 1.359,64 für die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Darüber hinaus erteilte der Vermieter am 08.11.2004 eine Betriebskostenabrechnung für 2003, die mit einer Nachzahlung von 1.524 Euro endete und eine Mietzahlung von 191 Euro vorsah. Der Mieter widersprach der Abrechnung und leistete die Miete in Höhe der ursprünglich vereinbaren Höhe von 215,66 Euro weiter. Darüber hinaus leistete er auch weiterhin eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 Euro im Monat. Am 15.09.2005 kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos wegen Zahlungsverzuges und hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht Potsdam wies die Klage des Vermieters auf Räumung ab. Das Landgericht Potsdam als Berufungsinstanz hob diese Entscheidung auf und gab der Klage statt. Hiergegen legte der Mieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück und schloss sich der Ansicht der Vorinstanz an. Der Mieter sei zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil die ordentliche Kündigung wirksam erklärt worden sei. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei u.a. dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahle oder wenn er mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreite, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug sei, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB bestehe. Beides treffe hier zu. Eine Rechtfertigung dafür, dass der Mieter nach Erlass des Urteils des Amtsgerichts Potsdam wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, sei weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte ihn dazu nicht der Umstand, dass der Vermieter Berufung eingelegt habe, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforderung durchzusetzen. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten ihn nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Die Erhöhung sei nämlich gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme des Mieters sei rechtlich verfehlt gewesen. Dieser Rechtsirrtum sei aufgrund eines Hinweises des Prozessbevollmächtigten vom Vermieter vermeidbar gewesen. In diesem Falle bedürfe es grundsätzlich keiner Abmahnung.

BGH vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 145/07

Ausschluss von Nachforderung bei Betriebskostenabrechnung

Eine Vermieterin erstellte am 01.12.2004 die Abrechnung für das Jahr 2003 über die von einem Mieter übernommenen Nebenkosten. Nach dem Inhalt der Abrechnung stand dem Mieter unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben in Höhe von 208,73 Euro zu. Mit Schreiben vom 23.02.2005 korrigierte der Vermieter in einigen Punkten seine Abrechnung, die nunmehr eine Nachzahlung von 115,06 Euro zu Lasten des Mieters vorsah. Das Amtsgericht Dortmund gab der Klage des Vermieters auf Zahlung des rückständigen Betrages überwiegend statt. Das im Wege der Berufung eingeschaltete Landgericht Dortmund wies die Klage hingegen ab. Hiergegen legte der Vermieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Vermieters zurück. Die restliche Mietforderung sei infolge des Ablaufes der zwölfmonatigen Frist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gelte nicht nur, wenn der geforderte Betrag höher sei als die geleisteten Vorauszahlungen. Vielmehr greife er auch dann, wenn das Ergebnis der ursprünglichen Abrechnung ein Guthaben des Mieters sei.

BGH vom 12.12.2007, Az. VIII ZR 190/06

Aussonderungsrecht bei Insolvenz des Vermieters

Eine Mieterin zahlte im Februar 2001 an ihre Vermieterin, von der sie eine Wohnung gemietet hatte, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.700 DM. Diese legte diesen Betrag entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht von ihrem Vermögen getrennt an. Das Mietverhältnis wurde zum 30. November 2004 beendet. Am 1. März 2005 wurde über das Vermögen der Vermieterin das Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt. Die Mieterin macht gegenüber diesem geltend, ihr stehe hinsichtlich des Kautionsbetrages ein Aussonderungsrecht zu. Sie nimmt den Insolvenzverwalter auf Rückgewähr des Kautionsbetrages zuzüglich Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten wies die Klage ab. Die hiergegen gerichtete Berufung der Mieterin wurde zurückgewiesen. Hiergegen legte sie Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieterin mit der Begründung zurück, dass sich für sie kein Aussonderungsrecht aus § 47 InsO ergebe. § 47 InsO gewähre demjenigen ein Aussonderungsrecht, der sich zu Recht darauf berufe, dass der umstrittene Gegenstand zu seinem Vermögen und nicht zu demjenigen des Schuldners gehöre. Die Zuordnung werde in der Regel nach dinglichen Gesichtspunkten vorgenommen, weil das dingliche Recht im Grundsatz ein absolutes Herrschaftsrecht bezeichne. Für schuldrechtliche Ansprüche könne dies bei einer den Normzweck beachtenden wertenden Betrachtungsweise zu einer vom dinglichen Recht abweichenden Vermögenszuordnung führen. Voraussetzung hierfür sei aber ein Treuhandverhältnis, das nicht nur schuldrechtliche Beziehungen aufweise, sondern auch eine vollzogene dingliche Komponente besitze. Der Mieter könne daher die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto angelegt habe. Sei dagegen die Kaution unter Verletzung von § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht vom Eigenvermögen des Schuldners getrennt worden, besteht keine Aussonderungsbefugnis für den betroffenen Mieter.

BGH vom 20.12.2007, Az. IX ZR 132/06

Vertragswidriger Rücktritt von Mieter und Weitervermietung eines Messestandes

Die Mieterin eines Messestandes verpflichtete sich zur Teilnahme an einer Messe und ferner zu dem Betreiben eines Standes während der gesamten Zeitspanne. Nach dem grundlosen vorzeitigen Rücktritt vergab die Messe den Stand an vier Aussteller. Die Zahlungsklage des Vermieters wurde vom Landgericht München I und vom Oberlandesgericht München als Berufungsinstanz abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidungen im Wege der Revision auf. Der Mieter dürfe sich hier nicht auf sein Recht auf Nichtzahlung mangels Gebrauchsüberlassung der Mietsache nach § 537 Abs. 2 BGB berufen. Er verstoße nämlich dadurch gegen Treu und Glaube, weil er selbst gegenüber dem Vermieter vertragbrüchig geworden sei.

BGH vom 19.12.2007, Az. XII ZR 13/06

Nutzerwechselgebühren beim Auszug des Mieters

Nach Beendigung des Mietverhältnisses für einen Wohnraum verlangte der Vermieter in einer Betriebsabrechnung die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr in Höhe von 34,74 Euro. Diese war ihm von dem für sie zuständigen Abrechnungsunternehmen für den durch den Auszug des Mieters bedingten Nutzerwechsels bezüglich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden. Das Amtsgericht Görlitz gab der Klage des Vermieters statt. Aufgrund der Berufung des Mieters hob das Landgericht Görlitz jedoch diese Entscheidung auf und wies die Klage ab. Hiergegen legte der Vermieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies jedoch die Revision des Vermieters zurück. Zunächst einmal stellte er fest, dass die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr nicht gesetzlich geregelt sei. Die hieraus folgenden Kosten müsste normalerweise der Vermieter tragen. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Parteien eine gesonderte Vereinbarung getroffen hätten. Dies ergebe sich aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach normalerweise der Vermieter alle auf der Mietsache ruhenden Lasten trage. Zu bedenken sei, dass der Mieterwechsel in den Risikobereich des Vermieters falle. Schließlich seien die Kosten auch nicht umlagefähig, weil es sich nicht um laufend entstehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB handele. Die Nutzerwechselgebühr falle nämlich nur einmalig bei der Beendigung des Mietverhältnisses an. Weil die Parteien vorliegend keine gesonderte Vereinbarung getroffen hätten, dürfe der Mieter daher nicht mit einer Nutzerwechselgebühr belastet werden.

BGH vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07

Begründung von Mieterhöhungsverlangen bei einem qualifizierten Mietspiegel

Der Mieter einer Wohnung in Berlin erhielt von seinem Vermieter nach etwa 8 Jahren ein Schreiben, in dem von ihm die Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 73 Euro auf 615 Euro verlangt wurde. Es erhielt den folgenden Wortlaut: "Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. Die erhöhte Miete liegt auch hinsichtlich der Kappungsgrenze von 20 % im Drei-Jahreszeitraum im gesetzlichen Rahmen." Der Mieter stimmte jedoch nur einer Mieterhöhung um monatlich 23,86 Euro auf 556,56 Euro zu. Sowohl das Amtsgericht Berlin, als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage des Vermieters mit der Begründung ab, dass es an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle. Aufgrund der Bezugnahme auf ein Rasterfeld fehle es an einer hinreichenden Begründung. Es hätte weiterer Angaben bedurft in Bezug auf die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel. Zumindest hätten die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angegeben werden müssen.

Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf. Die Begründung des Mietererhöhungsverlangens genüge den Anforderungen des § 558 Abs. 1 und 3 BGB. Die genaue Angabe des Mietspiegelfeldes sei ausreichend, weil im betreffenden Mietspiegel eine Zuordnung der tatsächlichen Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten Spanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels erfolgt sei. Der Mietspiegel brauche hier nicht beigefügt werden, weil er öffentlich eingesehen werden könne.

BGH vom 12.12.2007, Az. VIII ZR 11/07

Beitritt eines neuen Mieters zum Mietvertrag und Schriftform

Ein Vermieter schloss zunächst mit der Ehefrau einen unbefristeten Mietvertrag über eine Wohnung ab. Nach etwa drei Wochen unterschrieben der Ehemann und der Vermieter einen schriftlichen Nachtrag. Nach dessen Wortlaut trat der Ehemann ab dem Beginn des nächsten Monats mit allen Rechten und Pflichten in den bereits bestehenden Mietvertrag ein. Diese Vereinbarung wurde lediglich von dem Vermieter sowie dem Ehemann, nicht jedoch von der Ehefrau unterzeichnet. Unter den Eheleuten herrschte jedoch Einigkeit darüber, dass der Ehemann dem Mietvertrag beitreten sollte. Nach einiger Zeit machte der Vermieter wegen des nicht erfolgten Rückbaus einer illegalen Gasleitung einen Schadensersatzanspruch gegen die Eheleute geltend. Der Ehemann weigerte sich zu zahlen, weil er nicht Partei des Mietvertrages geworden sei. Dies ergebe sich daraus, dass die Ehefrau nicht den Nachtrag zum Mietvertrag unterschrieben habe. Als der Vermieter hiermit nicht einverstanden war, beantragte er Prozesskostenhilfe. Das Landgericht Bückeburg lehnte den Antrag ab. Hiergegen legte er Beschwerde ein.

Das Oberlandesgericht Celle wies die Beschwerde mangels hinreichender Erfolgaussichten zurück. Der Ehemann könne ebenfalls zur Haftung herangezogen werden, weil er wirksam dem Mietvertrag als weiterer Mieter beigetreten sei. Das Schriftformerfordernis bezüglich des Mietvertrages gem. § 550 BGB sei gewahrt, wenn der Vermieter mit dem neuen Mieter den Beitritt schriftlich vereinbare und dabei Bezug auf den Mietvertrag genommen werde. In diesem Falle reiche es, wenn der bisherige Mieter formlos zustimme. Der Sinn des Schriftformerfordernisses liege nämlich darin, einen späteren Grundstückserwerber zu schützen. Hierfür reiche die Unterschrift des beitretenden Mieters im schriftlich festgehaltenen Mietbeitritt aus.

OLG Celle vom 27.11.2007, Az. 2 W 116/07

Vertragsstrafe aus einem KfZ-Mietvertrag

Die Betreiberin einer gewerblichen Autovermietung vermietete einen Kleintransporter. Auf der Rückseite des Mietvertrages waren die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Firma abgedruckt. Diese enthielten die folgende Klausel: "Der Mieter hat bei einem Unfall die Polizei sowie den Vermieter unmittelbar nach dem Schadenseintritt zu verständigen. Unterlässt der Mieter schuldhaft die Benachrichtigung des Vermieters oder der Polizei, so hat er an den Vermieter eine Vertragsstrafe in Höhe des an den Unfallgegner zu erstattenden Schadens, höchstens aber 850 € zu entrichten. Die Unfallmeldung ist während und auch außerhalb der Geschäftszeiten unter der Tel.-Nr. 030/ zu erstatten." Während der Fahrt kam es zu einem Zusammenstoß mit einem Kind, das auf die Straße gelaufen war. Der Mieter kümmerte sich sofort um das verletzte Kind und rief die Polizei, die einen Krankenwagen verständigte. Er wartete nicht nur das Eintreffen des Krankenwagens ab, sondern begleitete das Kind auch ins Krankenhaus. Erst zu diesem Zeitpunkt benachrichtigte er die Betreiberin der Autovermietung. Diese verlangte die Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 850 Euro. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg wies die Klage der Autovermieterin ab. Das Landgericht Berlin erkannte einen Betrag in Höhe von 425 Euro zu.

Der Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz hob die Entscheidung auf und wies die Klage ab. Der Mieter habe die geforderte unmittelbare Benachrichtigung nicht schuldhaft unterlassen. Das Interesse der Autovermieterin an einer Aufklärung des Schadenshergang sei vorliegend durch die sofortige Benachrichtigung der Polizei hinreichend gewahrt worden.

BGH vom 21.11.2007, Az. XII ZR 213/05

Aufklärungspflicht einer Autovermietung gegenüber dem Opfer eines Verkehrsunfalls

Der Geschädigte eines Verkehrsunfalls mietete nach über drei Wochen bei einer Autovermietung einen Ersatzwagen an. Vereinbart wurde dabei ein Unfallersatztarif von 158 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer pro Tag. Der in Rechnung gestellte Gesamtbetrag belief sich auf 1.292,24 Euro. Nachdem die gesetzliche Haftpflichtversicherung des Unfallgegners unter Berufung auf den Normaltarif nur einen Betrag von insgesamt 385 Euro bezahlt hatte, verlangte die Autovermietung den restlichen Betrag in Höhe von 907,24 Euro vom Geschädigten. Dieser weigerte sich zu zahlen. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbeck wies die Klage der Autovermietung ab. Hiergegen legte diese erfolglos Berufung vor dem Landgericht Hamburg ein. Die Autovermietung ging nunmehr in Revision.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Autovermieters zurück. Zwar brauche der Haftpflichtversicherer nur für die tatsächlich erforderlichen Kosten aufkommen- zu denen die wesentlich höheren Unfallersatztarife nicht gehörten. Gleichwohl bestehe kein Anspruch der Autovermietung auf Zahlung der restlichen Kosten, weil eine Aufklärung des Kunden unterblieben sei. Diese hätte ihn darauf aufmerksam machen müssen, dass die gegnerische Haftpflichtversicherung den angebotenen Tarif eventuell nicht im vollen Umfang erstatte. Hiergegen spreche auch nicht, dass der Geschädigte genügend Zeit gehabt habe, um Erkundigungen einzuholen. Hieraus erwachse dem Kunden ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten aus c.i.c., den er der Mietforderung entgegenhalten dürfe.

BGH vom 24.10.2007, Az. XII ZR 155/05

Anbringung von Parabolantenne und die Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen

Die türkischen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehörten der alevitischen Glaubensgemeinschaft an. Als sie in einer Eigentümergemeinschaft beantragten, dass sie auf dem Dach eine Parabolantenne anbringen dürfen , wurde sich gegen dieses Begehren ausgesprochen. Die alevitischen Eigentümer beantragten daraufhin, dass die übrigen Wohnungseigentümer zu einer entsprechenden Erlaubnis verpflichten werden sollten. Das Amtsgericht Augsburg, sowie das Landgericht Augsburg wiesen diesen Antrag zurück. Das Landgericht begründete die Zurückweisung der Beschwerde damit, dass Nachnameeffekte zu befürchten seien. Hiergegen legten die alevitischen Eigentümer weitere Beschwerde ein. Sie beriefen sich auf ihre Informationsfreiheit sowie darauf, dass sie ansonsten nicht die Gottesdienste ihrer Glaubensgemeinschaft verfolgen könnten.

Das Oberlandesgericht München hob die Entscheidung der Vorinstanz aus. Diese habe neu zu entscheiden, ob nicht ein Anspruch auf Duldung der Aufstellung der Parabolantenne bestehe. Im Rahmen der Abwägung, ob ein Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1WEG nicht hinzunehmen sei, müssten die gegenseitigen Interessen abgewogen werden. Inwieweit ästhetische Gesichtspunkte zurücktreten müssten, richte sich nicht nur danach, wie dies zur Gewährleistung des Grundrechts auf Informationsfreiheit des Art. 5 GG erforderlich sei. Vielmehr müsste auch die Religionsausübungsfreiheit mitberücksichtigt werden. Hierzu gehöre auch die Möglichkeit, Gottesdienste der jeweiligen Glaubensgemeinschaft verfolgen zu können. Hierauf könnten sich übrigens nicht nur die Mitglieder von anderen Religionen, sondern auch Christen berufen, die beispielsweise aufgrund ihres Gesundheitszustandes nicht mehr persönlich an Gottesdiensten teilnehmen könnten.

OLG München vom 06.11.2007, Az. 32 Wx 146/07

Verpflichtung zu der Vornahme von Schönheitsreparaturen „nach bisheriger Ausführungsart“

Ein Wohnungsmieter unterzeichnete einen Mietvertrag, der bezüglich der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen die folgende weitere Klauseln enthielt: „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“ Wenige Tage vor der Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen und setze dem Mieter dafür eine Frist. Der Mieter kam dieser Forderung jedoch nicht nach. Das Amtsgericht Berlin hat die Klage des Vermieters auf Schadensersatz in Höhe von 1.879,81 Euro nebst Zinsen abgewiesen. Das Landgericht Berlin hat die Berufung des Vermieters gegen diese Entscheidung zurückgewiesen. Der Vermieter legte daraufhin Revision ein.

Der Bundesgerichtshof stellte sich hier auf Seiten der Mieter und wies die Revision des Vermieters zurück. Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bestehe für den Mieter nur dann, wenn sie vom Vermieter wirksam auf diesen übertragen worden sei. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall. Die Klausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe, sei unklar gefasst worden. Es sei nämlich nicht verständlich, was unter einer Ausführungsart zu verstehen sei. Der Mieter könne daher nicht beurteilen, wann er die Zustimmung des Vermieters einholen müsse. Zudem benachteilige sie den Mieter unangemessen. Sie verstoße daher gegen die Bestimmungen der §§ 305c Abs. 1, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Infolge dessen sei die gesamte Klausel unwirksam. Der Mieter brauche also überhaupt keine Schönheitsreparaturen auszuführen.

BGH vom 28.03.2007, Az. VIII ZR 199/06

Abgrenzung von Schuldbeitritt und Bürgschaft bei Mietvertrag

Bei dem Ablauf eines befristeten gewerblichen Mietvertrages unterschrieben die Parteien im Rahmen einer Verlängerung am 17.02.2004 ein Schreiben, welches den folgenden Passus enthielt: „ hiermit erklärt sich der Vermieter einverstanden, dass Frau D.S.....ab dem 01.03.2004 in den oben genannten Mietvertrag zusätzlich zu Herrn F. als Mieterin benannt wird, Frau S. haftet für alle Verbindlichkeiten aus dem oben genannten Vertrag gesamtschuldnerisch und ohne Einrede der Vorausklage.“ Nach dem Eintritt von Zahlungsunfähigkeit beim ursprünglichen Mieter nahm der Vermieter Frau S sowohl für Altverbindlichkeiten vor dem Abschluss des Mietvertrages, als auch für Rückstände aus nicht bezahlten Nebenkostenabrechnungen nach der Unterzeichnung in Anspruch. Frau S war nunmehr der Auffassung, dass sie für die restlichen Verbindlichkeiten vor dem Abschluss des von ihr Vertrages in Höhe von 34.084,65 Euro nicht hafte. Das Landgericht Mönchengladbach verurteilte Frau S zur Zahlung. Hiergegen legte diese Berufung ein,

Der Oberlandesgericht Düsseldorf wies die Berufung von Frau S zurück. Sie könne sich insbesondere nicht auf die Einrede der Vorausklage berufen, weil sie nicht als Bürgin, sondern im Rahmen eines Schuldbeitrittes herangezogen werden könne. Dies ergebe sich daraus, dass eine gesamtschuldnerische Haftung vereinbart worden sei. So etwas schließe nämlich die Annahme einer Bürgschaft von vornherein aus. Das ergebe sich daraus, dass bei Leistung des Bürgen die Hauptforderung des Gläubigers gegen den Schuldners auf den Bürgen übergehe.

OLG Düsseldorf vom 14.06.2007, Az. 10 U 19/07